W nowym odcinku emitowanego na antenie Telewizji Biznesowej programu “Kawa z Agentem” Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate, wyjaśnia jak sprzedać mieszkanie, w którym zameldowany jest ktoś inny. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Czy można sprzedać mieszkanie, gdzie jest ktoś zameldowany?
Zgodnie z art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 roku o ewidencji ludności: obywatel polski, który opuszcza miejsce pobytu, obowiązany jest się wymeldować.
Obowiązek ten spoczywa w pierwszej kolejności na osobie, która zameldowana jest w danej nieruchomości. Uważa się go za wypełniony, jeśli zostanie złożony wniosek o wymeldowanie w formie papierowej lub elektronicznej. Ponadto obywatel polski może wymeldować się, dokonując zameldowania w nowym miejscu pobytu.
Co bardzo istotne, samo zameldowanie nie powoduje nabycia żadnego prawa do nieruchomości. Nie stanowi więc przeszkody w sprzedaży nieruchomości. Zameldowanie nie ogranicza w żaden sposób prawa do dysponowania nieruchomością przez właściciela.
Warto jednak pamiętać, że notariusz sporządzający umowę sprzedaży nieruchomości powinien dysponować przedłożonym uprzednio dokumentem potwierdzającym brak osób zameldowanych w nieruchomości lub zaświadczeniem ujawniającym odmienny stan. Zaświadczenie z akt ewidencji ludności wydaje Urząd Miasta.
Jak wymeldować osobę z mieszkania, w którym już nie mieszka?
Zgodnie z treścią art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 roku o ewidencji ludności “organ gminy właściwy ze względu na położenie nieruchomości wydaje z urzędu lub na wniosek właściciela, lub podmiotu dysponującego tytułem prawnym do lokalu decyzję w sprawie wymeldowania obywatela polskiego, który opuścił miejsce pobytu stałego albo opuścił miejsce pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu i nie dopełnił obowiązku wymeldowania się”.
Jak zatem wynika z powyższej ustawy, wniosek o wymeldowanie bez zgody osoby zameldowanej może złożyć właściciel lokalu albo inna osoba dysponująca tytułem prawnym do lokalu.
Przed wydaniem decyzji organ gminy obowiązany jest sprawdzić, czy osoba, której wniosek dotyczy (która ma zostać wymeldowana bez swojej zgody i wiedzy), opuściła nieruchomość w sposób dobrowolny oraz na stałe.
Pracownicy właściwego ze względu na położenie nieruchomości organu gminy sprawdzą także, czy osoba wskazana we wniosku faktycznie nie zamieszkuje w miejscu swojego zameldowania.
Co trzeba ustalić przy wnioskowaniu o wymeldowanie bez zgody zameldowanego?
Istotne jest także określenie zamiaru osoby, której wniosek o wymeldowanie dotyczy. Należy zweryfikować, czy okoliczności istniejące w sprawie potwierdzają wolę wewnętrzną osoby zainteresowanej, czy też pozostają z nią w sprzeczności. Do okoliczności takich należą między innymi:
- Sposób opuszczenia lokalu
- Koncentracja interesów życiowych w danym miejscu (przebywanie w nim w sensie fizycznym, praca, nauka, przyjmowanie znajomych)
- Posiadanie rzeczy w lokalu lub związanych z danym lokalem (na przykład kluczy czy rzeczy osobistych)
- Obiektywna możliwość realizacji woli przebywania w nim
O kwalifikacji pobytu oznaczonej osoby w konkretnym lokalu mieszkalnym decyduje bowiem nie tylko treść oświadczenia składanego przez stronę postępowania, ale całokształt okoliczności faktycznych sprawy wykazujących to, jaki jest rzeczywisty zamiar osoby podlegającej obowiązkowi meldunkowemu.
Dla wystąpienia określonej wskazanych w art. 35 ustawy o ewidencji ludności przesłanki wymeldowania, którą jest “opuszczenie miejsca pobytu stałego”, konieczne jest, aby fizycznemu przebywaniu osoby w innym miejscu towarzyszyła “wola opuszczenia dotychczasowego miejsca pobytu oraz zamiar związania się z tym innym miejscem i urządzenia w nim trwałego centrum życiowego”.
Postępowanie w sprawie wymeldowania wymaga zatem ustalenia tego, czy nastąpiło faktyczne opuszczenie miejsca pobytu stałego i zbadania trwałości oraz dobrowolności zamiaru jego opuszczenia. W związku z tym we wniosku o wymeldowanie należy wykazać przesłankę dobrowolności oraz trwałości.
Przesłanka trwałego opuszczenia miejsca zameldowania
Dla zaistnienia przesłanki opuszczenia miejsca pobytu stałego konieczne jest, aby fizycznemu przebywaniu osoby w innym miejscu niż miejsce pobytu stałego towarzyszył zamiar stałego związania się z tym innym miejscem, urządzenia w nim swego trwałego centrum życiowego.
O opuszczeniu miejsca stałego pobytu można mówić tylko wtedy, gdy dana osoba fizycznie nie przebywa w określonym lokalu i ma zamiar opuszczenia tego lokalu na stałe, a zamiar ten związany jest z założeniem w nowym miejscu ośrodka osobistych i majątkowych interesów.
Jak ocenić czy opuszczenie lokalu ma charakter trwały?
Rezygnacja z przebywania w określonym lokalu może nastąpić w sposób wyraźny – poprzez złożenie stosownego oświadczenia, ale także w sposób dorozumiany – poprzez zachowanie, które w sposób niebudzący wątpliwości wyraża wolę danej osoby skoncentrowania swojej aktywności życiowej w innym miejscu.
Należy jednak pamiętać, że sam fakt przejściowej nieobecności czy też występowanie nawet regularnych okresów fizycznej nieobecności w miejscu stałego zameldowania nie upoważniają jeszcze do automatycznego stwierdzenia, iż zameldowany opuścił miejsce pobytu.
Co jednak istotne, ocena, czy opuszczenie lokalu ma charakter trwały, nie może być zatem oparta na dosłownym rozumieniu trwałości jako stanu, który nie ulega zmianie i być pojmowana jako opuszczenie lokalu na zawsze.
Wystarczające jest więc, jeżeli okres ten jest dostatecznie długi, gdyż w przeciwnym razie nie byłoby możliwe wymeldowania osoby, która de facto w lokalu od lat nie przebywa albo przyjeżdża do niego jedynie okazjonalnie.
Opuszczenie przez daną osobę miejsca stałego zameldowania z powodu takich okoliczności jak praca w innej miejscowości czy nawet w innym kraju nie może być zatem automatycznie uznane za zerwanie więzi z lokalem, w którym osoba ta była zameldowana na pobyt stały, jeżeli nie zostanie wykazane, że jej centrum życiowe zostało zlokalizowane na stałe w innym miejscu.
Wynika to z przyjęcia, że opuszczenie miejsca pobytu stałego jest nie tylko fizyczne nieprzebywanie w danym lokalu, ale jednocześnie zerwanie z nim związków. W świetle orzecznictwa czasowość pobytu w innym miejscu nie zrywa tej więzi.
Przesłanka dobrowolnego opuszczenie miejsca zameldowania
Przesłanka dobrowolności przejawia się tym, iż dana osoba z własnej woli rezygnuje z przebywania w nieruchomości, w której jest zameldowana. Konieczność dobrowolnego działania wyklucza więc działanie pod przymusem czy jakimkolwiek naciskiem osoby trzeciej.
Należy jednak zaznaczyć, że na równi z dobrowolnością opuszczenia lokalu należy traktować te sytuacje, w których osoba podlegająca wymeldowaniu nie może zgodnie z prawem lub na skutek okoliczności faktycznych dalej zamieszkiwać w miejscu, w którym była zameldowana.
Zatem w sytuacji, gdy opuszczenie lokalu było następstwem zawinionych działań osoby, której dotyczy postępowanie, bez znaczenia jest, czy było ono dobrowolne. W rezultacie opuszczenie miejsca stałego pobytu obejmuje także przypadek opuszczenia tego miejsca pod przymusem realizowanym przez upoważnione do tego organu państwa.
Jak skutecznie wymeldować osobę zameldowaną bez jej zgody i wiedzy?
Postępowanie o wymeldowanie kończy się wydaniem decyzji przez właściwy organ gminy. Jeżeli strona postępowania nie zgadza się z wydaną decyzją, ma prawo skorzystania ze środków odwoławczych.
Co zatem zrobić, gdy zmagamy się z taką sytuacją i musimy wymeldować z naszego mieszkania osobę, z którą już nie mamy kontaktu? Amanda Postolska radzi, aby skorzystać wtedy z usług profesjonalistów. Mowa tutaj o firmach detektywistycznych, które taką osobę namierzą i wykażą w raporcie, że ta osoba mieszka już w innym miejscu.
