W nowym odcinku emitowanego na antenie Telewizji Biznesowej programu “Kawa z Agentem” Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate, omawia potencjalny wzrost opłat na fundusze remontowe oraz podatek katastralny w krajach bałtyckich. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Fundusze remontowe w górę o 200%?
Zgodnie z nowym unijnym prawem, do 2030 roku wszystkie już istniejące budynki będą musiały zużywać o 16% mniej energii pierwotnej. Do 2035 współczynnik ten będzie musiał wynieść od 20% do 22%.
Aby uczynić pomysłom unijnych urzędników zadość, państwa członkowskie będą musiały wyremontować do 2030 roku 16% budynków o najgorszej klasie energetycznej. W Polsce, według szacunków, remontem będzie musiało zostać objęte 2,7 miliona budynków. Remonty obejmą także obowiązkowy – zgodnie z możliwościami technicznymi – montaż paneli fotowoltaicznych.
Wszystkie te zabiegi będą jednak wiązały się ze znacznymi kosztami, które ostatecznie dotkną właścicieli domów jednorodzinnych jak i mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Mariusz Łubiński, prezes spółki Admus, szacuje że aby dostosować bloki i kamienice do unijnych wymogów, opłaty za fundusze remontowe będą musiały zostać podniesione nawet trzykrotnie.
Zdaniem Mariusza Łubińskiego “koszt wdrożenia dyrektywy dla wspólnoty mieszkaniowej liczącej ok. 300 lokali wynosi 13 tysięcy złotych na mieszkanie. Licząc bez termomodernizacji i wymiany okien. Te nie należą bowiem do części wspólnych budynków, a więc ich wymiana spadnie na barki właścicieli mieszkań”.
O ile nominalnie wzrosną zatem rachunki?
Przyjmując, że przeciętnie na fundusz remontowy lokatorzy mieszkań w Polsce płacą co miesiąc około 2-3 złotych za każdy metr kwadratowy, a w największych miastach nawet 4 złote, właściciel 60-metrowego lokalu wkrótce będzie musiał płacić od 120 do nawet 240 PLN więcej. Rocznie rachunki mogą wzrosnąć więc od 1400 do blisko 3000 złotych.
Co więcej, w przypadku bloków i kamienic położonych w centrach miast spełnienie części unijnych wymogów może okazać się niewykonalne. Jak zauważa Mariusz Łubiński, w znacznej części starszych budynków może nie być możliwości zamontowania pomp ciepła, co z kolei może wiązać się z koniecznością wynajęcia dodatkowego terenu.
W starszym budownictwie utrudniony może być także montaż wydajniejszego ogrzewania podłogowego, co nadal będzie wiązało się z większą ilością energii potrzebną do ogrzania mieszkania a tym samym jeszcze wyższymi rachunkami.
W przypadku konieczności instalacji paneli fotowoltaicznych problemem może okazać się z kolei zbyt mała powierzchnia dachów względem powierzchni lokali a w centrach największych polskich miast, w szczególności Warszawy, cień rzucany na sąsiednie budynki mieszkalne przez wysokie biurowce.
Bałtycki podatek katastralny lekcją dla nas?
W opracowaniach wydawanych przez OECD można znaleźć informację, że Polska, Czechy oraz Słowacja to jedyne kraje członkowskie tej organizacji ze Starego Kontynentu, które wciąż często wykorzystują powierzchnię nieruchomości jako podstawę opodatkowania.
Kraje bałtyckie już od lat nakładają na obywateli podatek katastralny. Niedawno mieszkańcy jednego z tych państw protestowali przeciw zmianom podatkowym. W litewskiej stolicy pod koniec października 2023 roku protestowało około 2500 osób, co nie jest małym wynikiem jak na państwo liczące tylko 2,7 miliona mieszkańców.
Podatek katastralny w Estonii
Warto zaznaczyć, że kraje bałtyckie szybko po rozpoczęciu transformacji gospodarczej wprowadziły podatki nieruchomościowe naliczane na podstawie wartości (ad valorem). Najszybciej (w 1993 roku) podatek katastralny wprowadziła Estonia.
Mowa tu jednak o podatku gruntowym, który obejmuje tylko działki – z wyłączeniem tych gruntów, gdzie aktywność ekonomiczna jest zabroniona. Podatnikami są zarówno osoby fizyczne, jak i przedsiębiorstwa. Niedawno estońskie stawki podatkowe zostały obniżone, aby skompensować podatnikom aktualizację wycen nieruchomości.
Lokalne estońskie władze samodzielnie ustalają stawkę podatku w zakresie od 0,1% do 1,0% wartości katastralnej, przy czym właściciele gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe nie płacą więcej niż 0,5% rocznie.
Zwolnienie z podatku dotyczy tych działek związanych z głównym miejscem zamieszkania właściciela, których powierzchnia nie przekracza 0,15 hektara (na gęsto zaludnionych terenach) lub 2 hektarów (w innych miejscach).
Podatek katastralny na Łotwie
Łotwa opodatkowuje zarówno działki, jak i budynki oraz budowle. W przypadku nieruchomości mieszkaniowych, stawki podatku wyglądają następująco:
- 0,2% wartości katastralnej do 56 915 euro
- 0,4% wartości katastralnej od 56 915 euro do 106 715 euro
- 0,6% wartości katastralnej powyżej 106 715 euro
Łotewska stawka dotycząca gruntów to z kolei 1,5%. Na obniżkę podatku (o 50% i nie więcej niż 500 euro rocznie) mogą liczyć rodziny z co najmniej trójką uczących się dzieci. Dla osób uznanych za potrzebujące przez lokalne władze, przewidziano podatkowy rabat wynoszący 90%.
Podatek katastralny na Litwie
Litwa wybrała inny wariant opodatkowania. Specyfika litewskiego podatku katastralnego wiąże się nie tylko z rozdzieleniem opodatkowania gruntów oraz nieruchomości mieszkaniowych. W przypadku domów i lokali, stawki podatkowe prezentują się następująco:
- 0,5% średniej wartości rynkowej od 150 000 euro do 300 000 euro
- 1,0% średniej wartości rynkowej od 300 000 euro do 500 000 euro
- 2,0% średniej wartości rynkowej powyżej 500 000 euro
Rodziny wychowujące co najmniej trójkę niepełnoletnich dzieci mogą liczyć na wyższą kwotę wolną od podatku (200 000 euro zamiast 150 000 euro) i na wyższe progi podatkowe dla tych samych stawek (odpowiednio: 390 000 euro zamiast 300 000 euro oraz 650 000 euro zamiast 500 000 euro). Natomiast stawkę podatku gruntowego (0,01% – 4,00%) ustalają samorządy.
Dlaczego mieszkańcy Litwy protestują?
Wspomniana kwota wolna na pewno stanowi ulgę dla Litwinów. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że w przeszłości wartość nieruchomości wyłączona z opodatkowania była wyższa. W 2015 roku podstawową kwotę wolną obniżono z 290 000 euro do 220 000 euro, a jej obecny poziom (150 000 euro) obowiązuje od 2020.
Co więcej, w 2018 roku została wprowadzona progresja podatkowa zamiast jednolitych stawek. Tymczasem średnie nominalne ceny nieruchomości mieszkaniowych na Litwie od 2015 do 2023 roku według Eurostatu wzrosły o około 120%. Miało to wpływ na podstawę obliczania podatku aktualizowaną nie rzadziej niż raz na 5 lat.
Ustawowa propozycja litewskiego rządu przewidująca dalsze obniżenie kwoty wolnej od podatku (do mediany wartości domów i lokali w danej okolicy) wzbudziła więc spore kontrowersje.
Wartość nieruchomości mieszkaniowych w przedziale od 100% do 200% lokalnej mediany miała być objęta stawką 0,06%, a dla wartości ponad 200% mediany miała obowiązywać stawka 0,10%.
Późniejsza podwyżka planowanego progu opodatkowania do poziomu 150% mediany połączona z odroczeniem reformy nie zapobiegła wspomnianym jesiennym protestom w Wilnie – tak samo zresztą jak przepisy odsuwające płatność podatku przez osoby ubogie i emerytów do czasu zmiany właściciela nieruchomości.
