Emitowana na antenie Telewizji Biznesowej audycja “Kawa z Agentem” prowadzona przez Piotra Ochnio – CEO Profesjonalne Finanse, to skoncentrowane spojrzenie na rynek nieruchomości. Ekspert, korzystając z własnego doświadczenia i wiedzy branżowej, analizuje różnorodne aspekty związane z kupnem, sprzedażą i zarządzaniem nieruchomościami.
Pierwotnie zakładano, że bloki z wielkiej płyty miały wytrzymać 50 lat, a dziś mają już grubo ponad 40. Wciąż stoją, choć trzeba przyznać, że wymagają remontów. Co się stanie, gdy dojdą do końca swojej trwałości? Wyburzenie, remont czy coś innego? Na to pytanie w nowym odcinku programu odpowiada Piotr Ochnio. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Przyszłość bloków z wielkiej płyty jest niepewna!
Bloki z wielkiej płyty to symbole polskiego budownictwa lat siedemdziesiątych i osiemdziesiątych XX wieku, które zapewniły dach nad głową milionom osób. Choć przez dekady pełniły funkcję mieszkaniową, to dziś budynki, które zostały zaprojektowane na około 50 lat użytkowania, powoli osiągają kres swojej trwałości.
Wiele z nich wymaga poważnych remontów, ponieważ osłabione łączenia płyt, nieszczelności konstrukcyjne oraz starzejący się beton mogą prowadzić do zagrożeń dla bezpieczeństwa. Dodatkowo brak nowoczesnych systemów izolacji sprawia, że koszty eksploatacji takich mieszkań są wysokie, a ich atrakcyjność rynkowa spada.
W efekcie, wiele bloków z wielkiej płyty może wymagać wyburzenia lub rewitalizacji w ciągu 20-30 lat. Piotr Ochnio wskazał, że w blokach charakteryzujących się cały czas mocną konstrukcją najczęściej stosowanym rozwiązaniem powinien być remont generalny lub modernizacja. W ten sposób budynki uzyskają dodatkowe kilkadziesiąt lat żywotności.
Kolejnym rozwiązaniem jest wyburzenie i postawienie bloku od nowa. Rodzi ono jednak problem dotyczący lokatorów. W takiej sytuacji mieszkańcy powinni dostać od miasta lokal zastępczy na czas wybudowania nowego budynku, mieszkanie zamienne lub odszkodowanie za wartość gruntu, znajdującego się pod budynkiem.
Czy ceny nieruchomości rosną, czy spadają?
Wszak tak wiele się mówi o tym, że mieszkaniowa gorączka wywołana programem “Bezpieczny Kredyt 2 procent” doprowadziła ceny mieszkań do poziomów, które nie mają racji bytu w warunkach ograniczonego dostępu do kredytów hipotecznych i ich wysokiego oprocentowania.
Także wyraźny spadek popytu na rynku najmu, wciąż malejący zwrot z tego typu inwestycji i ograniczenie popytu inwestycyjnego zdają się stawać w kontrze nie tylko do dalszych wzrostów, ale nawet utrzymywaniu dotychczasowych stawek.
Przyglądając się wnikliwie ogłoszeniom publikowanym w serwisach internetowych, można zauważyć, że na stabilizującym się rynku nieruchomości wraz z przyrostem liczby ofert postępują obniżki.
To już panika czy wciąż tylko korekta?
Ceny mieszkań wystawionych na sprzedaż już kilka czy kilkanaście miesięcy temu i wciąż niebudzących zainteresowania potencjalnych nabywców, są korygowane przez oferentów. Jednak ci nie schodzą z cenami w ogłoszeniach o 10, 20 czy 30%, jak zapewne oczekiwaliby klienci popytowi.
Korekty zwykle wprowadzane są bardzo asekuracyjnie – co jakiś czas o kilka, maksymalnie kilkanaście tysięcy złotych. Co więcej, w cyklicznie przygotowywanych zestawieniach średnich cen ofertowych mieszkań na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce takie obniżki bywają jednak niedostrzegalne.
Wynika to z tego, że na sprzedaż wystawiane są wciąż nowe oferty, których ceny wywoławcze nawiązują wprost do okresu boomu popytowego, a nie do dzisiejszych realiów. Postępujące spadki cen kompensowane są też przez stale zwiększającą się liczbę ofert sprzedaży mieszkań relatywnie nowych, nowocześnie wykończonych i wyposażonych.
Na rynek wracają również lokale, które zostały nabyte w ostatnich latach na “flipa”, czyli zawierające w cenie koszty remontu i oczekiwany przez flippera zysk. W rezultacie, Piotr Ochnio ocenił, że “nie mamy obecnie do czynienia z paniką na rynku, lecz jedynie korektą. Wciąż pozostaje jednak pytanie co wydarzy się dalej”?
Co dalej z podatkiem katastralnym?
Nowo mianowany przewodniczący sejmowej komisji do spraw deregulacji, Ryszard Petru z Polski 2050 oznajmił, że “co do zasady jest za wprowadzeniem katastru w Polsce. Pod warunkiem, że zlikwidowane zostaną wszystkie inne podatki nieruchomościowe i na początku nie może być on wysoki”.
Ryszard Petru wskazał, że są Polacy, w miastach takich jak Warszawa, które mają bardzo duże, choć stare, wymagające remontu mieszkania, o dużej wartości. Petru zasugerował, że takich osób na płacenie wysokiej daniny od mieszkania zwyczajnie nie stać.
Z kolei Ministerstwo Finansów konsekwentnie prezentuje stanowisko przeciwne wprowadzeniu podatku katastralnego. Wiceminister Jarosław Neneman wielokrotnie podkreślał brak planów na wdrożenie tego rozwiązania, wskazując na zbyt wysokie koszty implementacji oraz potencjalne komplikacje społeczne.
Mimo braku aktualnych planów wprowadzenia podatku katastralnego, eksperci ekonomiczni nie wykluczają, że rosnące potrzeby samorządów, konieczność zwiększenia efektywności zarządzania nieruchomościami oraz trendy obserwowane w innych krajach mogą w kolejnych latach przyspieszyć prace nad tym rozwiązaniem.
