W najnowszym odcinku programu “Kawa z Agentem” Amanda Postolska, założycielka i CEO RS Estate, wyjaśnia jak za pomocą umowy o dożywocie można przekazać nieruchomość w zamian za dożywotnie utrzymanie.
Czym jest umowa o dożywocie i jak działa? Kiedy warto skorzystać z tego rozwiązania, jakie korzyści daje seniorom oraz jakie obowiązki nakłada na nabywcę nieruchomości? Jak umowa o dożywocie może pomóc w przekazaniu spadku i zabezpieczeniu bliskich? Jak omijać podatek od spadku? Odpowiedzi na te pytania znajdziemy poniżej:
Czym jest umowa o dożywocie i jakie daje korzyści?
Umowa o dożywocie to stosunkowo mało znany rodzaj kontraktu, niegdyś kojarzonego przede wszystkim z nieruchomościami rolnymi. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, mechanizm ten polega na przeniesieniu własności gruntu, mieszkania, domu w zamian za dożywotnie utrzymanie dla zbywcy.
Dlaczego warto rozważyć umowę o dożywocie?
Jak doskonale wiadomo, nieruchomości ulokowana jest zazwyczaj spora część naszego majątku. Upłynnić ten majątek można nie tylko przez sprzedaż. Czasem priorytetem jest zapewnienie bezpieczeństwa, sobie lub komuś z bliskich. W takiej sytuacji z pomocą przychodzi właśnie umowa o dożywocie.
Jak działa umowa o dożywocie w praktyce?
W przypadku umowy o dożywocie szczegóły obowiązków nabywcy wobec tak zwanego dożywotnika powinna określać podpisana umowa. Domyślny zakres opisany w Kodeksie cywilnym obejmuje:
- Przyjęcie zbywcy jako domownika
- Dostarczenie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału
- Zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnacji w chorobie
- Wyprawienie własnym sumptem pogrzebu „odpowiadającego miejscowym zwyczajom
Jak podkreślają prawnicy, główną funkcją umowy jest funkcja alimentacyjna, czyli zapewnienia utrzymania. Co roku przed notariuszami zawiera się kilkanaście tysięcy umów o dożywocie. Ich popularność stale rośnie, a w coraz większym stopniu dotyczą one nieruchomości innych niż rolne.
Umowa o dożywocie a odwrócona hipoteka
Z konstrukcji renty dożywotniej, blisko spokrewnionej z umową dożywocia, lub właśnie umowy dożywocia korzysta tak zwana odwrócona hipoteka w modelu sprzedażowym.
To niewielki na ten moment w Polsce rynek, rozwijający się od ponad 10 lat. Zwykle z takiego rozwiązania korzystają samotni seniorzy, posiadający nieruchomość i poszukujący możliwości podreperowania domowego budżetu.
W zamian za przeniesienie własności nieruchomości na spółkę świadczącą taką usługę senior (zbywca) otrzymuje dożywotnio określoną kwotę pieniężną. Jest ona waloryzowana, zgodnie z zapisami umowy.
Jak wskazuje Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego w Funduszu Hipotecznym DOM, “seniorzy z chwilą podpisania umowy o dożywocie nie są obciążani kosztami utrzymania mieszkania – podatkiem od nieruchomości, podwyżkami czynszu czy ubezpieczeniem”.
Kierownik Działu Prawnego w Funduszu Hipotecznym DOM wyjaśnia, iż “aby zabezpieczyć interesy seniora, do kontraktu trzeba dodać zapisy o służebności osobistej mieszkania. Dzięki nim emeryt będzie mógł mieszkać w swoim lokum dożywotnio”.
Jak działa umowa o dożywocie pomiędzy bliskimi?
Pomiędzy osobami fizycznymi, zwykle połączonymi więzami pokrewieństwa, zawiera się częściej “klasyczną” umowę o dożywocie. Główny cel w tym przypadku to zabezpieczenie potrzeb życiowych zbywcy, często wymagającego pomocy “w naturze” – czyli opieki lub wyżywienia.
Małgorzata Rosińska tłumaczy, że “takie umowy są często zawierane w rodzinie – na przykład pomiędzy babcią a wnuczkiem. Co ważne, taki kontrakt można – w wyjątkowych przypadkach (jeśli sąd uzna, że konflikt jest tak duży, że nie można wymagać od obu stron wzajemnego kontaktu) – zamienić na rentę”.
Kierownik Działu Prawnego w Funduszu Hipotecznym DOM podkreśliła, iż “taka renta powinna odpowiadać równowartości świadczeń opisanych wcześniej w umowie, chociaż sąd – który będzie dokonywał zamiany dożywocia na rentę – może uwzględnić ciężką sytuację finansową wnuczka”.
Warto dodać, że umowa o dożywocie nie musi koncentrować się koniecznie na zapewnieniu wsparcia zbywcy. Kodeks cywilny dopuszcza także wskazanie jako “beneficjenta” osoby bliskiej. Co ważne, prawa wynikające z umowy o dożywocie są niezbywalne, nie można ich przenosić dalej, na kolejne osoby.
W efekcie, scenariuszem, w którym taka konstrukcja może okazać się przydatna jest zapewnienie opieki nad osobą o specjalnych potrzebach. Jak wskazuje Małgorzata Rosińska, “jeśli matka jest już starszą osobą, a ma niepełnosprawnego syna, to może oddać nieruchomość w zamian za dożywotnią opiekę dla swojego dziecka”.
Kierownik Działu Prawnego w Funduszu Hipotecznym DOM wyjaśnia, że wtedy “zbywca nieruchomości, który będzie zawierał umowę o dożywocie, może chcieć dożywotniego utrzymania dla innego członka rodziny. W kontrakcie trzeba określić, kto będzie korzystać z dożywotniego utrzymania, na jakich zasadach i jakie świadczenia będzie otrzymywał”.
Umowa o dożywocie a ochrona przed podatkiem roszczeniami o spadek
Jedną z przyczyn popularności umów o dożywocie może być fakt, że ma ona specyficzne skutki majątkowe. Mimo (odpłatnego) przeniesienia prawa własności do nieruchomości nie rodzi ona obowiązku podatkowego po stronie zbywcy.
Dodatkowo wartość w taki sposób przekazanej nieruchomości nie jest wliczana do udziału spadkowego, na podstawie którego oblicza się zachowek.
Jak przekazać mieszkanie sąsiadce przez umowę o dożywocie?
Małgorzata Rosińska zaznaczyła ponadto, że “dzięki umowie o dożywocie można też przekazać spadek osobie niespokrewnionej – na przykład w sytuacji gdy seniorka nie ma dzieci, ale ma siostrę (i siostrzenicę), którym nie chce zostawiać mieszkania. Chce go natomiast zostawić przyjaciółce albo na przykład sąsiadce”.
Kierownik Działu Prawnego w Funduszu Hipotecznym DOM tłumaczy, że “jeśli seniorka spisze normalny testament (przekazując mieszkanie sąsiadce) to siostra (lub siostrzenica) nie będą mogły domagać się zachowku, ale sąsiadka będzie musiała zapłacić podatek od spadku (bo nie jest rodziną seniorki). W tym wypadku warto rozważyć umowę o dożywocie”.
Co więcej, z umowy o dożywocie decydują się nierzadko skorzystać osoby, które chcą zabezpieczyć majątkowo bliskiego w związku partnerskim. Eksperci podkreślają jednak, że takie podejście ma kilka ważnych konsekwencji.
Okazuje się bowiem, że jeśli zbywca umrze przed osobą, która w ten sposób nabyła nieruchomość, mieszkanie trafi do spadkobierców i to na nich spoczywać będzie obowiązek zapewnienie utrzymania dożywotnikowi. Dlatego umowie powinien towarzyszyć również odpowiednio skonstruowany testament.
