W kolejnym odcinku emitowanego na antenie Telewizji Biznesowej programu “Kawa z Agentem” Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate, prezentuje najświeższe informacje z polskiego rynku nieruchomości. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Dla kogo nowe wakacje kredytowe?
Hasło “wakacje kredytowe zostały przedłużone”, pojawiające się niekiedy w mediach, to niezbyt fortunny skrót myślowy. W rzeczywistości od 1 czerwca obowiązuje zupełnie nowa edycja znanego pomysłu. Ponownie można odroczyć raty kredytu hipotecznego, ale tym razem obowiązuje kilka warunków wstępnych.
Spełnienie wymogów potwierdza sam kredytobiorca, składając oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej. Niestety, nie w każdym scenariuszu jest oczywiste, jak określić, czy spełniamy te warunki.
Wątpliwości budzić mogą między innymi zasady obliczania dochodu na potrzeby ustalenia wskaźnika raty do dochodu czy składu gospodarstwa domowego.
Czy banki rzeczywiście pomogą w interpretacji przepisów dotyczących nowych wakacji kredytowych?
W przepisach wprowadzających nową edycję programu nie wskazano, kto może dokonać jednoznacznych rozstrzygnięć w wątpliwych sytuacjach.
Nie obciążono tym obowiązkiem banków-kredytodawców, pozostawiając cały ciężar na barkach klientów. Nie powstał także oficjalny kalkulator wskaźnika raty do dochodu autorstwa Ministerstwa Finansów, który mógłby oszczędzić kredytobiorcom rozterek.
Banki jednak deklarują, że pomogą klientom w razie wątpliwości. Prezes Związku Banków Polskich, Tadeusz Białek, podczas ostatniej konferencji prasowej, podsunął kredytobiorcom kilka tropów.
Prezes Białek oświadczył, że “na stronach banków znajdują się stosowne informacje dotyczące tego, jakie są warunki dotyczące korzystania z nowego programu wakacji kredytowych. Ponadto, Związek Banków Polskich przygotował obszerne wyjaśnienia interpretacyjne dla banków. Odpowiedzi na wątpliwości bezpośrednio na infolinii banku powinny być spójne”.
Rodzinny patchwork – czy dziecko partnera się liczy?
Ilustracją interpretacyjnych trudności jest poniższy przypadek. Jedno z małżonków ma dziecko z poprzedniego związku. Dziecko jest studentem i jest utrzymywane przez małżonka. Poza tym para ma dwójkę wspólnych dzieci.
Czy w takiej sytuacji spełnione jest kryterium posiadania przez kredytobiorców trójki dzieci (co pozwala z kolei ominąć kryterium relacji raty do dochodu)? Zdaniem adwokatów: Rafała Chrząszcza i Andrzeja Zarzeckiego z Kancelarii Prosperitas Chmielowski Zarzecki S.K.A. “aby spełnić kryterium trójki dzieci nie trzeba być ojcem/matką każdego z nich”.
Prawnicy wyjaśniają, że “przepisy ustawy z dnia 5 grudnia 2014 r. o Karcie Dużej Rodziny nie wprowadzają takiego wymogu. Dziecko na gruncie tej ustawy jest definiowane w kontekście innego pojęcia, a to rodziny wielodzietnej. Nie da się dekodować pojęcia „dziecka” (art. 4) bez odwołania do definicji „rodziny wielodzietnej” (art. 4) – a tam już wprost wskazano, że liczy się łączna ilość dzieci rodzica (rodziców) lub małżonka rodzica”.
Adwokaci wskazują przy tym, iż “ważne by dzieci te nie przekroczyły wieku 18 lat lub 25 lat (w przypadku kontynuacji nauki). Słusznie zauważa przy tym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w uzasadnieniu wyroku z dnia 15 marca 2016 roku, że ustawodawca nie wprowadził wymogu, aby wszystkie dzieci w tak rozumianej rodzinie były wspólnymi dziećmi rodziców wchodzących w skład tej rodziny”.
Jak definiować gospodarstwo domowe?
Wątpliwości budzi także rozumienie terminu “gospodarstwo domowe”. Czy można o nim mówić, gdy mamy osobno mieszkających rozwiedzionych małżonków? Może to być istotne przy ustalaniu mianownika w obliczaniu wskaźnika raty do dochodu, odnosi on bowiem wydatki kredytobiorcy na ratę do miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego kredytobiorcy.
Adwokaci Rafał Chrząszcz i Andrzej Zarzecki tłumaczą, że “definicja gospodarstwa domowego znajduje się w art. 2) ustawy z dnia 9 października 2015 r. o wsparciu kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt mieszkaniowy i znajdują się w trudnej sytuacji finansowej. Kluczem jest wspólne stałe zamieszkiwanie i wspólne gospodarowanie”.
Prawnicy zaznaczyli, że “nie ma znaczenia, czy jest się małżeństwem. Zasadniczo może być taka sytuacja, że w jednym mieszkaniu są dwa gospodarstwa domowe (z tego tytułu sądy rozwodowe mogą orzekać o sposobie korzystania ze wspólnego mieszkania przez czas dalszego zamieszkiwania w nim byłych małżonków)”.
Adwokaci oznajmili, że “rozwód sam w sobie świadczy o tym, że ustała wspólnota gospodarcza między dwiema osobami. Trudno zatem twierdzić, że mają wspólne gospodarstwo domowe (chyba, że od rozwodu sytuacja uległa zmianie – co się przecież zdarza)”.
Prawnicy zwracają także uwagę na niuanse działania groźby odpowiedzialności karnej przy składaniu wymaganych oświadczeń. Ich zdaniem “ważna jest także strona podmiotowa (aby można było mówić o przestępstwie trzeba spełnić nie tylko przesłanki przedmiotowe – krótko mówiąc trzeba z premedytacją wiedzieć że się kłamie, a nie po prostu źle zinterpretować przepisy)”.
Adwokaci podkreślili, że “choć faktycznie nie powinno być wymagane od każdego obywatela składania poprawnych oświadczeń opartych na niejednoznacznych, przepisach, co do których interpretacji są wątpliwości nawet wśród sędziów i przedstawicieli nauki prawa – pod groźba sankcji karnej”.
Czy działki ROD mogą być zlikwidowane?
Choć jeszcze w 2022 roku rząd PiS obiecywał działkowcom ogródki na własność, to już latem 2023 Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt, który zdaniem działkowców miał stanowić zagrożenie dla ich ogródków działkowych. Wszystko rozbijało się o strefy planistyczne, w których owe ogródki będą mogły się znajdować.
Zgodnie z nowym prawem gminy do końca 2025 roku muszą sporządzić plany ogólne wszystkich gruntów znajdujących się w ich władaniu. Zastąpią one istniejące dotychczas studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Według nowych planów gminne grunty zostaną podzielone na 13 stref planistycznych, takich jak: strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, komunikacyjna czy usługowa.
Co istotne dla przyszłości ogrodów działkowych, będą się one mogły znaleźć w jednej w dwóch: strefie mieszkaniowej jednorodzinnej lub strefie zieleni i rekreacji. To zdaniem Polskiego Związku Działkowców może otworzyć drogę do likwidacji tych ogrodów działkowych, które znajdą się w innych strefach.
Problem może być szczególnie palący w największych miastach. Przetrwanie ogrodów działkowych zależy teraz od działkowców. Mogą oni bowiem wnioskować o stworzenie odpowiedniej strefy na gruntach, na których istnieje dany rodzinny ogród działkowy.
Wniosek musi zawierać szczegółowe dane geodezyjne. Wzór wniosku przygotował Polski Związek Działkowców. Organizacja udostępnia także plany geodezyjne poszczególnych ROD-ów.
Tymczasem popyt na ogródki działkowe, który rośnie od czterech lat, osiągnął punkt kulminacyjny. Chętnych na kawałek zieleni w mieście jest więcej niż wolnych działek. Stawki za prawo do użytkowania biją kolejne rekordy sięgając nawet 350 tysięcy złotych.
