Co jakiś czas dowiadujemy się z mediów o tragicznych historiach utraty mieszkań przez seniorów, ze względu na zamierzenie osobie “dobrej woli”.
W 69. odcinku emitowanego na antenie Telewizji Biznesowej programu “Po Stronie Konsumenta” adwokaci Marcin Lizurek i Karol Wenus oraz mecenas Karolina Wijatkowska omawiają jak ten problem wygląda w teorii i praktyce.
Co mogą zrobić oszukani?, Jak zabezpieczyć swoich bliskich przed tego typu sytuacjami? Adwokaci Karolina Wijatkowska, Marcin Lizurek i Karol Wenus dzielą się swoimi zawodowymi doświadczeniami i przemyśleniami w tej kwestii. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Fikcyjna umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – najważniejsze informacje
Mecenas Karolina Wijatkowska wyjaśniła, że fikcyjna umowa sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego polega na tym, że sprzedający oświadcza, iż przyjął całą cenę sprzedaży nieruchomości, ale nie odpowiada to prawdzie.
W takiej sytuacji kupujący najczęściej obiecuje sprzedającemu, że będzie płacił na jego rzecz cenę nieruchomości w ratach, zgodnie z aktualnymi wymaganiami osoby potrzebującej, która sprzedaje mieszkanie.
Nierzadko w takim przypadku dochodzi do zawarcia umowy przedwstępnej, która dodatkowo obejmuje pełnomocnictwo udzielone osobie kupującej przez sprzedającego, do tego aby osoba kupująca mogła w późniejszym terminie zawrzeć w imieniu sprzedającego ostateczną umowę sprzedaży.
Umowa przedwstępna sporządzana jest często po to, aby zaoszczędzić na bonifikacie od lokalu komunalnego – z reguły bowiem po wykupie z bonifikatą takiego lokalu nie można jej sprzedać przez pięć lat.
Umowa przedwstępna jest zaś przyrzeczeniem do umowy ostatecznej. Zobowiązuje ona bowiem do sprzedaży mieszkania, ale umowa finalizująca tę transakcję zostaje zawierana dopiero po upływie pięciu lat od wykupu.
Pełnomocnictwo jest zaś udzielane po to, iż gdyby sprzedający rozmyślił się i odmówił zawarcia umowy przyrzeczonej, to kupujący, mając pełnomocnictwo, może zawrzeć przyrzeczoną umowę ostateczną. Sprzedający może zatem nawet nie być poinformowany o tym, że ostateczna umowa została później zawarta.
Fałszywe oświadczenie o zapłacie ceny a ochrona seniora
Marcin Lizurek wytłumaczył, iż “jeśli pojawiają się błędy w ustaleniu samej ceny w umowie sprzedaży, może to prowadzić do nieważności całej umowy. Sam brak zapłaty natomiast nie powoduje nieważności umowy, a jedynie kreuje żądanie do dochodzenia tego roszczenia przed sądem”.
Niestety, trzeba mieć tutaj na uwadze terminy przedawnienia oraz konieczność udowodnienia, że ta cena nie została zapłacona. Jeśli w grę wchodziła duża kwota, która miała zostać zapłacona w gotówkę, to taką sprawę można wygrać zeznaniami.
Co więcej, sprzedający ma możliwość wezwania kupującego do zapłaty pod rygorem odstąpienia do umowy. Dodatkowo, w tego typu sytuacjach jest możliwość powołania się na wadę oświadczenia woli – oznacza to, iż kupujący wprowadził sprzedającego w błąd co do tego, że cena zostanie zapłacona. Narzędzia te bywają skuteczne.
Co w praktyce może zrobić oszukana osoba?
Karol Wenus poinformował, że “w pierwszej kolejności oszukana osoba powinna złożyć oświadczenie o uchylenie się od skutków prawnych umowy zawartej pod wpływem błędu wywołanego przez drugą stronę. Po drugie, należy powołać się na nieważność umowy sprzedaży ze wskazaniem na zasady współżycia społecznego”.
Następnie oszukana osoba powinna złożyć pozew o ustalenie nieważności umowy lub uznanie za skuteczne oświadczenia o uchylenie się od skutków prawnych umowy zawartej pod wpływem błędu wywołanego przez drugą stronę.
Kto może występować w sądzie w imieniu poszkodowanych?
Karol Wenus oznajmił, że “w imieniu osób poszkodowanych z powództwem do sądu może wystąpić prokurator, Rzecznik Praw Obywatelskich lub organizacja pozarządowa której działalność statutowa wiąże się z pomaganiem takim osobom”.
Taki podmiot może zarówno wystąpić z roszczeniem do sądu, jak i działać w całym procesie sądowym na prawach strony i pomagać pokrzywdzonemu w dochodzeniu swoich roszczeń.
Umowa dożywocia – na czym polegają obowiązki nabywcy nieruchomości?
Mecenas Karolina Wijatkowska oświadczyła, że “umowa dożywocia jest regulowana przepisami kodeksu cywilnego, a jej funkcja to charakter alimentacyjny. Umowa ta jest wykorzystywana głównie w celu zapewnienia środków utrzymania niepełnosprawnym osobom starszym w zamian za przeniesienie własności nieruchomości”.
Sama treść przepisu regulującego umowę dożywocia stanowi, że nabywca zobowiązuje się do tego, aby zbywcę przyjąć jako domownika, zapewnić mu wyżywienie, ubranie, dach nad głową, mieszkanie, pomoc i opiekę w chorobie oraz po śmierci zorganizować mu pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.
Samo dostarczenie mieszkania nie polega zaś tylko i wyłącznie na zezwoleniu do korzystania z tego mieszkania przez zbywającego aż do śmierci. Wiąże się to bowiem również z takimi obowiązkami, jak doprowadzenie mieszkania do stanu możliwego do jego używania, sprzątanie w nim oraz przeprowadzenie koniecznych remontów.
Z kolei w przypadku zniszczenia mieszkania nie z winy dożywotnika, nabywający ma obowiązek przeprowadzenia odnowy tego mieszkania przy jednoczesnym zapewnieniu zbywającemu na ten czas lokalu zastępczego.
Jakie są konsekwencje braku wykonywania umowy dożywocia?
Mecenas Karolina Wijatkowska przekazała, że “są sankcje, które są przewidziane za uchylanie się od wypełniania obowiązków wynikających z umowy dożywocia ciążących na nabywcy nieruchomości”.
Art. 913 Kodeksu cywilnego stanowi, że “w razie sytuacji, która nie uzasadnia dalszego trwania umowy dożywocia, dożywotnik może żądać zmiany umowy dożywocia na dożywotnią rentę lub żądać rozwiązania takiej umowy”.
W orzecznictwie wypracowano również stanowisko, że dożywotnik ma dodatkowo roszczenie o naprawienie wszelkich szkód, które zostały mu wyrządzone przez nabywcę nieruchomości z tego tytułu. Do naprawy tych szkód można dochodzić przed sądem, na podstawie przepisów ogólnej części zobowiązań Kodeksu cywilnego.
W dochodzeniu tych uprawnień także może pomóc prokurator, Rzecznik Praw Obywatelskich, organizacja pozarządowa której działalność statutowa wiąże się z pomaganiem takim osobom a także instytucje społeczne, takie jak domy opieki społecznej – jeśli poszkodowana osoba do takiego miejsca trafi.
Dużą rolę odgrywa tutaj również inicjatywa społeczna. Ważne zatem, abyśmy nie przymykali oka na niedogodności, które dzieją się naszym sąsiadom i znajomym, tylko reagowali na takie sytuacje.
Służebność dożywotniego mieszkania a umowa dożywocia
Marcin Lizurek oznajmił, że “z umowy dożywocia nie wynika prawo do dożywotniego mieszkania do nieruchomości zbywanej. Taką służebność można ustanowić również na jakiejkolwiek innej nieruchomości będącej własnością nabywcy zobowiązującego się do świadczenia pomocy”.
Warto jednak zadbać o to, aby taka służebność została wpisana do księgi wieczystej – wtedy będziemy zabezpieczeni, że ta nieruchomość nie zostanie sprzedana osobie trzeciej, która nas z niej wyrzuci.
Umowa dożywocia a zachowek po zmarłym
Marcin Lizurek zaznaczył, że “nieruchomość będąca przedmiotem umowy dożywocia nie wchodzi w skład spadku”.
Czym jest wyzysk?
Marcin Lizurek wyjawił, że “wyzysk występuje, gdy jedna ze stron, wykorzystując przymusowe położenie drugiej strony, w zamian za swoje świadczenie pozyskuje dla siebie świadczenie o wartości w rażącym stopniu przewyższającym wartość własnego. W praktyce nie jest to jednak łatwa instytucja prawna”.
Co gorsza, orzecznictwo idzie tutaj w tym kierunku, że stronie wyzyskiwanej przysługuje uprawnienie do żądania unieważnienia umowy, to uprawniony nadal w pierwszej kolejności powinien dochodzić uzupełnienia niezapłaconego mu świadczenia czy też zwiększenia świadczenia wzajemnego na jego rzecz.
Wtedy to sąd decyduje o ile należy zwiększyć to świadczenie, co nie jest zbyt komfortowe procesowo ze strony klienta. Dodatkowo, takie roszczenie przedawnia się już po upływie trzech lat.
Jakie sankcje karne grożą za przestępstwa przeciwko seniorom?
Karol Wenus zwrócił uwagę, że “wyzysk jest przestępstwem z art. 304 Kodeksu karnego. Grozi za nie kara do trzech lat pozbawienia wolności. Co więcej, przestępstwo wyłudzenia podstępem poświadczenia nieprawdy od funkcjonariusza publicznego, o którym mowa w takich sytuacjach, także grozi karą do trzech lat pozbawienia wolności”.
Trzecie przestępstwo w takim scenariuszu to oszustwo. Jeżeli od samego początku kupujący nie miał zamiaru zapłacić za mieszkanie na rzecz dożywotnika lub sprawować nad nim opieki, to mowa o przestępstwie oszustwa. Grozi ono odpowiedzialnością karną do lat ośmiu.
Innym przestępstwem, które należy rozpatrzyć w takich sytuacjach jest porzucenie osoby nieporadnej. Jeżeli bowiem ktoś w umowie dożywocia zobowiązał się do sprawowania opieki nad osobą nieporadną, to w momencie gdy zaprzestanie on sprawować tę opiekę, może podlegać karze pozbawienia wolności od trzech miesięcy do pięciu lat.
Warto także zwrócić uwagę, że uzyskanie prawomocnego wyroku sądu karnego stwierdzający winę osoby, która zaniedbała opieki nad osobą nieporadną, to mamy idealny dowód do tego, aby w sądzie cywilnym uzyskać unieważnienie umowy dożywocia.
