W nowym odcinku emitowanego na antenie Telewizji Biznesowej programu “Kawa z Agentem” Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate, prezentuje najświeższe wiadomości z polskiego rynku nieruchomości. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Nowe przepisy MRiT: więcej mieszkań i place zabaw do 750 m od budynków
Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad projektem rozporządzenia zmieniającym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Wskazano, że projekt rozporządzenia zmienia przepisy wprowadzane rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 roku, które, na mocy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 marca 2024, wchodzą w życie 1 sierpnia 2024.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśniło, że zmiana wpisuje się w politykę propodażową rządu i ma na celu zwiększenie dostępności mieszkań na rynku, poprzez umożliwienie wykorzystania większej powierzchni działki budowlanej pod cele mieszkaniowe.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii podkreśliło, że wprowadzone rozwiązanie nie znosi obowiązku wykonania odpowiednio usytuowanego i wyposażonego, dostępnego dla mieszkańców w najbliższej okolicy placu zabaw dla dzieci. Dopuszcza jednak wykonanie go na terenie zbliżonym do powstającej inwestycji, na przykład na terenach gminnych.
Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby plac zabaw mógł zostać wybudowany na innej działce?
Resort wskazał, że dopuszczono wykonywanie placów zabaw dla dzieci na innej działce niż budowany budynek mieszkalny wielorodzinny lub zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych, jeżeli zostaną spełnione warunkami takie jak:
- Odległość od najdalszego wejścia do budynku do wejścia na plac zabaw dla dzieci ma wynosić nie więcej niż 750 metrów liczona jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych
- Powierzchnia placu zabaw dla dzieci ma wynosić co najmniej 150% powierzchni, o której mowa w § 40 ust. 8 rozporządzenia
- Plac zabaw dla dzieci ma znajdować się na poziomie terenu
- Plac zabaw ma być dostępny przez cały okres użytkowania budynku lub zespołu budynków
Ministerstwo Rozwoju i Technologii dodało, że “jednocześnie zawarte w przepisie warunki zapewniają przyszłym mieszkańcom zachowanie udogodnień zawartych w rozporządzeniu, dotyczących dostępności w bliskiej odległości od miejsca zamieszkania odpowiednio usytuowanego i wyposażonego placu zabaw dla dzieci”.
Resort podkreślił również, że ponadto plac zabaw dla dzieci wykonany na innej działce będzie miał powierzchnię 50% większą niż plac zabaw dla dzieci, który powstałby na działce budowlanej, na której znajduje się budowany budynek lub zespół budynków.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii zwróciło ponadto uwagę, że w projekcie noweli rozporządzenia dodano uściślenie warunków, pod jakimi dopuszcza się niewykonywanie placu zabaw dla dzieci na działce budowlanej, na której buduje się budynek lub zespół budynków, jeśli w pobliżu inwestycji znajduje się publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci.
Jak rząd chce wpłynąć na obniżkę cen mieszkań?
Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce zwiększyć podaż gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, o co od dawna upominają się inwestorzy. W efekcie, grunty rolne w miastach mają zostać wyjęte spod ochrony ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Dzięki temu łatwiej będzie można zmienić im status z rolnego na budowlany. Nad zmianą w tej sprawie pracuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Wkrótce trafi ona do konsultacji publicznych.
Prezes Krajowego Ośrodka Rolnictwa nie będzie miał już prawa pierwokupu miejskich gruntów rolnych. Mają też zniknąć inne ograniczenia narzucane przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Z kolei samorządy zyskają dostęp do gruntów Krajowego Zasobu Nieruchomości.
Z lex deweloper, czyli ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zostanie wykreślony w końcu współczynnik parkingowy 1,5, który dziś blokuje wiele inwestycji.
Dziś przepisy przewidują, że osoba, która nie jest rolnikiem, może kupić w mieście maksymalnie do jednego hektara ziemi bez obowiązku prowadzenia na nim działalności rolnej. Jeżeli działka jest większa, to taki obowiązek istnieje (chyba że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznacza nieruchomość na cele nierolne).
Nie ma znaczenia, czy w bliskiej okolicy znajdują się bloki, sklepy czy biurowce. Działalność rolną trzeba prowadzić przez pięć lat – nawet gdy nieruchomość się do tego nie nadaje z racji sąsiedztwa.
Postulat wyjęcia gruntów spod ochrony popiera Polski Związek Firm Deweloperskich oraz prawnicy reprezentujący inwestorów. Deweloperzy nie chcą budować w “polu”. Interesują ich grunty uzbrojone.
Podatek od nieruchomości dotknie fotowoltaikę?
Z niejednoznacznych zapisów w projekcie ustawy przygotowanym przez Ministerstwo Finansów można wywnioskować, że nie tylko elementy konstrukcyjne, na których opierają się panele fotowoltaiczne, ale całe farmy mają zostać objęte podatkiem od nieruchomości.
W projekcie znalazł się bowiem zapis, iż jako budowle będą opodatkowane części budowlane elektrowni wiatrowych i jądrowych, choć na razie żadna nie powstała. W projekcie nie zostały jednak wymienione elektrownie fotowoltaiczne.
W opinii ekspertów może to rodzić przyszłe roszczenia gmin wobec ich właścicieli, by już od 2025 roku płacili podatek od całej powierzchni farmy, a nie tylko jej konstrukcji nośnych. Ten ma wynieść 2% wartości całego obiektu.
Obecnie zaś, przy naliczeniu podatku jedynie od elementów konstrukcyjnych stojących na gruncie, w przypadku farmy fotowoltaicznej o mocy 1 megawata, jej właściciel musi zapłacić do gminnej kasy od 5 do 10 tysięcy złotych. Jeśli by jednak podatkiem objąć całą farmę łącznie z panelami, danina wzrosłaby do 50-60 tysięcy PLN.
Co istotne, wyższym podatkiem mogą zostać objęte zarówno elektrownie fotowoltaiczne postawione na gruncie jak i na dachach budynków. Nowe przepisy nie dotkną jednak prywatnych właścicieli paneli fotowoltaicznych. Wątpliwości zrodzą się jednak w sytuacji, gdy w budynku prowadzona będzie działalność gospodarcza.
