W nowym odcinku emitowanego na antenie Telewizji Biznesowej programu “Kawa z Agentem” Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate, prezentuje najświeższe wiadomości z polskiego rynku nieruchomości. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
To na rynku wtórnym kupiono najwięcej mieszkań za “Bezpieczny kredyt 2%”
Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego, który zarządza programem “Bezpieczny Kredyt 2 procent” wynika, że do końca marca tego roku banki zawarły blisko 89 600 umów kredytowych o łącznej wartości 36,1 miliarda złotych. Średnia kwota “Bezpiecznego Kredytu 2%” wynosiła około 403 500 PLN.
Okazuje się, że 41 100 kredytów, czyli niemal 46% wszystkich udzielonych, posłużyło sfinansowaniu zakupu mieszkania lub domu na rynku wtórnym. Natomiast na rynku pierwotnym mieszkanie lub dom kupiło 34 400 (38,4%) beneficjentów programu “Bezpieczny Kredyt 2 procent”.
Całkiem sporo – 9500 kredytobiorców – sfinansowało tym kredytem budowę lub dokończenie budowy domu lub – rzadziej – nabycie działki na ten cel. Na zakup własnościowego mieszkania spółdzielczego “Bezpieczny Kredyt 2 procent” zaciągnęło 4500 (5,1%) gospodarstw domowych.
Najwięcej mieszkań kupiono w Łodzi
Nie jest zaskoczeniem, że najwięcej kredytów banki udzieliły w województwach, których stolicami są największe metropolie. Jednak najpewniej nikt się nie spodziewał, że to Łódź będzie w tym rankingu przed Warszawą.
Co ciekawe, stolica województwa łódzkiego była przez większą część ubiegłego roku oazą stabilności. Tylko tam wzrosła oferta nowych mieszkań, a co najważniejsze dla kupujących, ich ceny wzrosły najmniej.
“Bezpieczny Kredyt 2% najczęściej zaciągali single”
Bank Gospodarstwa Krajowego poinformował również, że w grupie beneficjentów “Bezpiecznego Kredytu 2 procent” zdecydowanie dominują single – przypada na nich aż 50 500, czyli ponad 56% wszystkich kredytów. Gospodarstwa dwuosobowe zaciągnęły ich 22 700 czyli przeszło jedną czwartą.
Warto przypomnieć, że program zawierał limit wiekowy – 45 lat. Jednak w przypadku 56 600 kredytów (63%) wiek kredytobiorcy nie przekroczył 30 roku życia. Mitem jest też to, że po “Bezpieczny Kredyt 2 procent” sięgały głównie osoby zamożne, które mogłyby sobie pozwolić na zwykły komercyjny kredyt hipoteczny.
Według Banku Gospodarstwa Krajowego niemal 7 na 10 gospodarstw domowych (głównie singli), które skorzystały ze wsparcia, miało zarobki nieprzekraczające 6500 złotych, czyli na poziomie przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej. Ponadto, niemal 53% kredytobiorców skorzystała z gwarancji wkładu własnego.
MF i NBP krytykują „Kredyt na Start”
Ministerstwo Finansów, w opinii do pierwszej wersji projektu rządowego programu, oceniło, że “dopłaty w ramach programu „Kredyt na Start” stanowiłyby silny czynnik propopytowy na rynku nieruchomości, co może doprowadzić do niewspółmiernego do fundamentów gospodarki wzrostu cen na rynku mieszkaniowym i kosztów materiałów budowlanych w krótkim okresie – przed odpowiednim dostosowaniem podaży mieszkań”.
Resort finansów wskazał ponadto, że “zaproponowane w omawianym projekcie ustawy rozwiązania stanowią silny czynnik propopytowy na rynku nieruchomości. Wraz z poprawiającą się sytuacją makroekonomiczną (stabilnym wzrostem płac, niskim bezrobociem, malejącą inflacją, spodziewanymi obniżkami stóp procentowych NBP) można spodziewać się stopniowej odbudowy popytu na mieszkania bez takiej skali dopłat do rat kredytów”.
Ministerstwo Finansów podkreśliło przy tym, że “popyt na kredyt jest naturalnie niższy niż w drugim półroczu 2023 roku, ale jednak pozostaje na wyraźnie wyższych poziomach (o 30-40%) niż w pierwszym półroczu ubiegłego roku wbrew przewidywanemu załamaniu się popytu, co wskazuje na polepszającą się sytuację gospodarstw domowych”.
Wprowadzenie proponowanego rozwiązania i spodziewany wraz z nim przyspieszony wzrost cen mieszkań spowoduje w ocenie resortu przyspieszenie decyzji o kupnie mieszkania również przez gospodarstwa domowe niekwalifikujące się do programu, ale planujące zakupić mieszkanie w najbliższej przyszłości, ze względu na chęć ochrony zgromadzonych w tym celu oszczędności względem przyspieszonej dynamiki cen nieruchomości.
W ocenie Ministerstwa Finansów, choć istnieją przesłanki, że można spodziewać się mniejszego wpływu na średnie ceny tego programu niż jego poprzednika – “Bezpiecznego Kredytu 2%” – ze względu na liczne kryteria ograniczające skalę dopłat, których poprzedni program nie posiadał, należy zwrócić uwagę na możliwy większy wpływ na ceny mieszkań o większych metrażach i w mniejszych ośrodkach ze względu na dużo większą niż w poprzednim programie preferencję dla gospodarstw domowych z dziećmi.
Opinia NBP na temat “Kredytu na Start”
Natomiast, w opinii Narodowego Banku Polskiego “działania polityki gospodarczej zmierzające do zwiększenia dostępności mieszkań w Polsce są pożądane. Zwraca jednak uwagę fakt, że rozwiązania proponowane w projekcie ustawy oddziałują przede wszystkim na stronę popytową, przez co można oczekiwać, że nie przyczynią się w zauważalny sposób do zwiększenia dostępności mieszkań w Polsce”.
NBP stwierdził też, że “wspieranie głównie strony popytowej na rynku nieruchomości, poprzez wprowadzenie bodźca do zaciągania kredytów hipotecznych, może oddziaływać w kierunku dalszego wzrostu cen nieruchomości, ograniczając w ten sposób ich dostępność dla znacznej części społeczeństwa”.
Sprzedaż mieszkań mocno hamuje
Z raportów 9 branżowych spółek wynika, że sprzedaż mieszkań w ujęciu kwartał do kwartału spadła trzeci raz z rzędu. W sumie sprzedały one 3906 mieszkań, czyli o 11,7% mniej niż w pierwszym kwartale 2024 roku.
To największy kwartalny spadek od trzeciego kwartału 2022, kiedy to we wrześniu Rada Polityki Pieniężnej wywindowała poziom stóp procentowych najwyżej od stycznia 2003 roku. W tamtym okresie kwartalna sprzedaż spadła o 20%, po tym jak kwartał wcześniej spadki były jeszcze większe, wraz z dynamicznie rosnącymi stopami procentowymi.
W drugim kwartale 2024 roku sumaryczna sprzedaż także po raz pierwszy od roku spadła poniżej 4000 lokali. Widoczna jest kontynuacja negatywnego trendu, który dla badanej grupy rozpoczął się po osiągnięciu szczytu w trzecim kwartale 2023, gdy w lipcu ruszył program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Wtedy analizowana dziewiątka sprzedała w sumie 4888 mieszkań, o 27% więcej kwartał do kwartału i o 97,8% więcej rok do roku.
W zestawieniu poszczególnych spółek deweloperskich, najmocniej kwartał do kwartału spadła sprzedaż Lokum Development – o 35,7% kwartał do kwartału, oraz Inpro – o 34,9%. Z grupy 9 deweloperów, którzy zaraportowali wyniki sprzedażowe, tylko Grupa Archicom, która zarządza także projektami Grupy Echo pokazała kwartalny wzrost, aż o 15,1%.
Zaczyna się więc dziać to, co powinno na zdrowym rynku. Gdy cena jest za wysoka, a w dodatku warunki finansowania (koszty kredytów) mało atrakcyjne, potencjalny klient rezygnuje z zakupów.
Gdyby zostawić tak tę sytuację prawidłom rynku, przy jednoczesnym zwiększeniu podaży, o której mówił prezes spółki Dom Development, kiedyś powinno dojść do wyraźnego spadku cen mieszkań, by zachęcić popyt do kupna, nie tylko promocją na garaż.
