W nowym odcinku emitowanego na antenie Telewizji Biznesowej programu “Kawa z Agentem” Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate, wyjaśnia czy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Dlaczego liczba licytacji komorniczych wzrosła w ostatnich latach?
Zgodnie z danymi Krajowej Rady Komorniczej, w 2023 roku w Polsce komornicy zajęli 129 541 nieruchomości. Dla porównania dziesięć lat wcześniej zanotowano ich niemal 200 tysięcy.
Rośnie za to liczba nieruchomości sprzedawanych w trybie licytacji komorniczej. W ubiegłym roku z sukcesem przeprowadzono 7814 takich licytacji, najwięcej od pięciu lat. Wzrasta także liczba elektronicznych licytacji przeprowadzanych zdalnie przez Internet. W 2023 roku było ich blisko 1200. Elektronicznie odbyła się więc co szósta licytacja.
Rzecznik prasowy Krajowej Rady Komorniczej, Przemysław Małecki wyjaśnił, że “licytację elektroniczną wyznacza komornik na wniosek wierzyciela. Nie ma potrzeby oczekiwania na termin wyznaczany przez sąd, co często trwa od kilku do kilkunastu miesięcy. Wystarczy założyć konto na dedykowanym portalu nie trzeba stawiać się osobiście w sądzie”.
Przemysław Małecki wytłumaczył, że “taka licytacja trwa tydzień, więc licytanci mają czas na zastanowienie się nad kolejnym postąpieniem. Dodatkowo ostatnia zmiana przepisów sprawiła, że licytację przedłuża się o 5 minut, jeżeli ostatnie postąpienie zostało złożone w ostatnich 5 minutach przed końcem licytacji”.
Zdaniem rzecznika prasowego Krajowej Rady Komorniczej “daje to szansę na zaoferowanie kolejnego postąpienia tym, którzy biorą udział w licytacji, a nie zdążyli tego zrobić, bo czas licytacji się kończył”.
Łatwiejsza możliwość uczestniczenia w licytacji elektronicznej przekłada się jednak na liczbę zainteresowanych kupnem danej nieruchomości. To z kolei ma bezpośredni wpływ na wyższą cenę, której uzyskaniem zainteresowani są wierzyciele i dłużnicy.
Jakie są największe zalety zakupu mieszkania na licytacji komorniczej?
Przeglądając ogłoszenia o publicznych licytacjach mieszkań, nietrudno jednak znaleźć takie, których cena wywoławcza jest nawet o przeszło połowę niższa od średniej ceny transakcyjnej dla licytowanego metrażu panującej na danym rynku.
Dla przykładu: jedna z kawalerek licytowanych w Warszawie o powierzchni 33,4 metra kwadratowego została wyceniona na 6788 złotych za metr kwadratowy, podczas gdy średnia cena transakcyjna dla wspomnianego metrażu w stolicy wyniosła w czwartym kwartale 2023 roku 15 067 złotych za metr kwadratowy.
Nie brak jednak i odchyleń w drugą stronę. Blisko 80-metrowe mieszkanie położone w ścisłym centrum Warszawy wycenione zostało na ponad 1,7 miliona złotych, co w przeliczeniu na metr kwadratowy oznaczało około 22 tysięcy złotych.
Na podstawie cen transakcyjnych za czwarty kwartał 2023 roku oraz ogłoszeń o zaplanowanych licytacjach komorniczych dostępnych na stronie Krajowej Rady Komorniczej w sześciu największych polskich miastach cena wywoławcza mieszkań dostępnych w trybie licytacji publicznej była jednak zwykle od 20 do 55% niższa od średniej ceny transakcyjnej.
Jednak jeśli weźmiemy pod uwagę szacunkowe wartości mieszkań odnotowane w ogłoszeniach, różnica będzie już niższa i wyniesie dla analizowanych miast przeciętnie od kilkunastu do 40%. Cena wywoławcza ustalana jest bowiem z reguły jako 75% ceny oszacowanej przez rzeczoznawcę.
Jak wziąć udział w licytacji komorniczej?
Obwieszczenia o wszystkich planowanych i przeprowadzanych licytacjach komorniczych nieruchomości można znaleźć w serwisie Krajowej Rady Komorniczej.
W ogłoszeniu znajdziemy podstawowe informacje na temat licytowanej nieruchomości – w tym cenę wywoławczą oraz numer księgi wieczystej, dzięki któremu sprzed komputera będziemy mogli sprawdzić bardziej szczegółowe dane dotyczące konkretnych pomieszczeń czy zameldowanych w nim osób.
Zanim jednak pojawi się ogłoszenie o licytacji, biegły powołany przez komornika musi ustalić wartość nieruchomości, która posłuży do ustalenia ceny wywoławczej obowiązującej uczestników licytacji.
Obecnie cena wywołania w pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte ceny oszacowania. Jest to najniższa cena, za jaką zajęta nieruchomość może być zbyta w drodze licytacji publicznej. W przypadku niepowodzenia i konieczności przeprowadzenia drugiej licytacji cena wywoławcza wynosi dwie trzecie szacunkowej wartości.
Od oszacowania wartości mieszkania zależy także wysokość wadium, które należy wpłacić. Rękojmia stanowi 10% oszacowanej wartości mieszkania i powinna być wpłacona najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg, tak by zdążyła zostać uznana na rachunku bankowym komornika.
Co powinien zrobić potencjalny nabywca przed przystąpieniem do licytacji komorniczej?
Przed wpłaceniem wadium i przystąpieniem do licytacji warto jednak zapoznać się ze wszystkimi informacjami na temat mieszkania, ponieważ rezygnacja z transakcji po wygraniu wiąże się z poważnymi konsekwencjami.
Jeżeli nabywca nie wykona w terminie warunków licytacyjnych związanych z zapłatą reszty ceny, to po pierwsze traci rękojmię, a po drugie skutki licytacji wygasają. Od nabywcy nieskładającego rękojmi, który nie wykonał warunków licytacyjnych, ściąga się rękojmię w trybie egzekucji należności sądowych.
Kto nie może wziąć udziału w licytacji komorniczej?
Kolejnym następstwem dla osoby, która uczestnicząc w poprzedniej (pierwszej) licytacji i zaoferowała najwyższą cenę nabycia, ale nie wykonała warunków licytacyjnych, jest niedopuszczenie jej do drugiego terminu licytacji.
Zarówno z pierwszej, jak i drugiej licytacji, wyłączeni są także: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice oraz rodzeństwo.
Jakie są najczęstsze pułapki, na które można natknąć się podczas licytacji komorniczych?
Przed przystąpieniem do licytacji warto jednak sprawdzić, o ile cena wywoławcza i szacunkowa różni się od średniej ceny dla danego metrażu i miasta. Co jeszcze istotniejsze, należy zbadać stan, w jakim znajduje się mieszkanie będące przedmiotem licytacji, ponieważ do ceny rzeczywistej najczęściej należy doliczyć koszty remontu.
Owszem, kupując mieszkanie z rynku wtórnego, także najczęściej należy wkalkulować remont, jednak mieszkania będące przedmiotem licytacji, zwłaszcza te w najbardziej korzystnych cenach, wymagają znacznie więcej środków przeznaczonych na remont.
Informacje o faktycznym stanie nieruchomości można zdobyć nie tylko z ogłoszenia i zawartych w nim zdjęć, ale także odwiedzając licytowane mieszkanie lub dom. Jednym z elementów obwieszczenia jest informacja o tym, w jakim czasie, nie później niż w ciągu dwóch tygodni przed licytacją, wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego.
Zanim weźmiemy udział w licytacji koniecznie, należy sprawdzić także stan prawny nieruchomości, a w szczególności to czy jest w nim ktoś zameldowany, gdyż na nabywcy będzie bowiem ciążyło przeprowadzenie wszystkich formalności związanych z eksmisją zameldowanego lokatora.
