W nowym odcinku emitowanego na antenie Telewizji Biznesowej programu „Biznes Nieoczywisty” Jakub Zadrożny, partner w SPECTATOR communications advisors i Marcin Pałucki, Członek Zarządu firmy Dobry Grunt, rozmawiają o koncepcie land developera, strategiach podnoszenia wartości gruntów, modelu inwestowania w ziemię oraz przyszłości tego rynku w Polsce:
Czym zajmuje się land developer?
Marcin Pałucki wyjaśnił, że “land developer to przedsiębiorca, który dostrzega w gruncie wartość większą, niż dziś on przedstawia. Land developer podnosi tę wartość na różnego rodzaju sposoby. Pierwszym sposobem jest zakup hurtowy – czyli nabycie gruntu od kilku do nawet 40 hektarów, a następnie sprzedaż detaliczna tej ziemi”.
Drugim sposobem jest praca administracyjno-prawna, czyli możliwość zmiany warunków zabudowy gruntu. Na przykład na ziemi, która dziś ma status rolnej, można uzyskać decyzję warunków zabudowy, choć w dobie nowych przepisów staje się to coraz trudniejsze.
W jaki sposób inwestorzy mogą wesprzeć działalność firmy Dobry Grunt?
Marcin Pałucki poinformował, że “na rynku funkcjonują dwa sposoby finansowania różnego rodzaju inwestycji – dług i udział w biznesie”.
Dobry Grunt preferuje drugie rozwiązanie, przez co każdy z projektów firmy przyjmuje formę spółki celowej, dzięki czemu bezpieczeństwo jest większe – z danymi pieniędzmi pracuje się bowiem tylko na konkretnym gruncie.
Inwestorzy nabywają zatem udziały w danej spółce celowej, w której Dobry Grunt zachowuje od 20% do 50% udziałów założycielskich, które opłacane są na końcu projektu. Oznacza to, że najpierw musi się zwrócić kapitał inwestorów, a dopiero później Dobry Grunt partycypuje w zyskach łącznie z inwestorami.
Czy Dobry Grunt współpracuje również z właścicielami ziemi?
Marcin Pałucki potwierdził, że “Dobry Grunt ciągle poszukuje gruntów, na których może pracować, dlatego firma jest otwarta na każdą rozmowę o zakupie – to core tego biznesu”.
Jaki jest model biznesowy firmy Dobry Grunt?
Marcin Pałucki ujawnił, że “najpierw Dobry Grunt kupuje ziemię. Później realizuje projekt, co zajmuje od pół roku do nawet pięciu lat, jeśli w grę wchodzi praca z ziemią rolną. Średnio procedura ta zajmuje 2-3 lata. Następnie dochodzi do wyjścia inwestycyjnego z projektu. Może ono przebiegać na różne sposoby”.
Pierwszym jest znalezienie dużego nabywcy – funduszu lub dewelopera, który kupiłby taki projekt – albo poprzez nabycie udziałów w spółce celowej, albo nabycie aktywa w postaci samego gruntu.
W przypadku większych gruntów rozwiązaniem jest zaś zrobienie masterplanu – czyli zaprojektowanie tego, co ma się na tych ziemiach wydarzyć – i sprzedaż tego gruntu poprzez podział na mniejsze strefy lub nawet na poszczególne działki.
Czy Dobry Grunt również samodzielnie realizuje inwestycje deweloperskie na swoich gruntach?
Marcin Pałucki wyjawił, że Dobry Grunt faktycznie postanowił zrealizować inwestycję deweloperską – osiedle pięknych willi mazurskich nieopodal pola golfowego w Naterkach pod Olsztynem, blisko Jeziora Wulpińskiego.
Jak Dobry Grunt wybiera konkretne grunty?
Marcin Pałucki oznajmił, że “Dobry Grunt jest bardzo selektywny w wyborze ziemi. Decyduje lokalizacja oraz walory widokowe i przyrodnicze. Taka strategia się sprawdziła, gdyż dziś rynek jest trudniejszy i firmy, które kupowały wszystko jak leci, mają kłopoty. Selektywność w obszarze gruntów pod zabudowę jest zatem bardzo ważna”.
Jakie mamy mniej oczywiste miejsca w Polsce, w których drzemie potencjał?
Marcin Pałucki wskazał, że “dwa miejsca w Polsce bardzo mocno rozwijają się pod kątem inwestycji rządowych w drogi i kolej – Górny Śląsk oraz Zachodnie Wybrzeże, a konkretnie rejon Zalewu Szczecińskiego”.
Czy nowe plany zagospodarowania terenu dla gmin stanowią szansę czy zagrożenie?
Marcin Pałucki stwierdził, że “nowe plany zagospodarowania terenu dla gmin stanowią zarówno szansę, jak i zagrożenie. Jeśli chodzi o ziemię rolną, to Dobry Grunt ściga się z czasem, aby przekształcić te projekty w grunty pod zabudowę”.
Z kolei w przypadku projektów opartych o ziemię z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, Dobry Grunt wyczekuje zmian w przepisach ze spokojem, gdyż plany te nie zostaną zmienione. Bardzo niebezpieczny dla całej branży jest natomiast chaos legislacyjny.
Czy Dobry Grunt wykorzystuje nowoczesne narzędzia w znajdowaniu perełek inwestycyjnych?
Marcin Pałucki oświadczył, że “Dobry Grunt bardzo mocno pracuje nad wdrożeniem nowoczesnych narzędzi analitycznych”.
Czy Dobry Grunt myśli o ekspansji poza granice Polski?
Marcin Pałucki przekazał, że nie myśli o ekspansji poza granice Polski. W grę wchodzą tutaj bowiem inne regulacje. Ponadto, wiązałoby się to z dużymi nakładami. Co więcej, Dobry Grunt ma jeszcze dużo do zrobienia w Polsce.
Dla kogo inwestowanie w grunty jest najlepszym pomysłem inwestycyjnym?
Marcin Pałucki zaznaczył, że “wszystko zależy od skali. Projekty gruntowe są jednak dla kogoś, kto już ma w portfelu kilka mieszkań – wtedy oparcie pewnej części swojego portfela o grunt jest bardzo dobrym pomysłem, ponieważ grunty są bezpiecznym aktywem, które trzyma wartość”.
Jaki dziś inwestowanie w grunty w Polsce ma potencjał?
Marcin Pałucki podkreślił, że “inwestowanie w grunty, jak każda branża, się profesjonalizuje. Na rynku robi się coraz ciaśniej, a regulacje są coraz trudniejsze. W praktyce już niebawem na rynku pozostaną tylko biznesy, które są naprawdę dobre w tym, co robią”.
Jakie jest kluczowe kryterium decydujące o sukcesie inwestycji gruntowej?
Marcin Pałucki oznajmił, że kluczowa jest lokalizacja. Mowa tu zarówno o kwestii dojazdu, jak i warunkach widokowych oraz kontakcie z naturą.
