“Słowo o REIT-ach” to nowy cykl programów na antenie Telewizji Biznesowej, w którym Cezary Andrzejczyk, partner zarządzający w Qualia Advisory, przybliża widzom świat inwestycji w REIT-y – spółki inwestujące w nieruchomości na wynajem oraz w nieruchomości komercyjne.
W drugim odcinku gościem programu jest Mira Kantor-Pikus, Partner w Cushman & Wakefield. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Czym są nieruchomości komercyjne i dlaczego warto w nie inwestować?
Mira Kantor-Pikus wyjaśniła, że “nieruchomości komercyjne to budynki biurowe na wynajem, budynki magazynowe oraz centra i parki handlowe. Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce jest bardzo interesujący, ponieważ powierzchnia komercyjna w Polsce wynosi dziś 60 milionów metrów kwadratowych”.
To bardzo dużo, lecz w tej chwili ponad 90% rynku należy do inwestorów zagranicznych. W krajach Zachodu oraz w Czechach sytuacja wygląda inaczej – tam rynek lokalny ma co najmniej 30% udziału.
Należy przy tym mieć świadomość, że nieruchomości komercyjne są wynajmowane – dlatego generują one stały dochód. Inwestor może zatem liczyć, że przez bardzo długi okres będzie otrzymywać stałe wynagrodzenie w postaci dywidendy. Ponadto, nieruchomości w Polsce konsekwentnie zyskują na wartości.
Jak kształtują się stopy zwrotu z nieruchomości komercyjnych?
Mira Kantor-Pikus zaznaczyła, że wszystko zależy od rodzaju nieruchomości i stopnia ryzyka związanego z tą nieruchomością. W grę wchodzą tutaj cztery strategie. Pierwszą jest inwestowanie w aktywa Core – nowe, atrakcyjne nieruchomości w bardzo dobrej lokalizacji.
Druga strategia to aktywa Core-Plus czyli nieruchomości w bardzo dobrych lokalizacjach, ale już nie tak nowe. Trzecią strategią jest Edit Value – w tym przypadku musimy dołożyć wartość dodaną do tej inwestycji. Czwartą strategią jest inwestycja oportunistyczna.
W praktyce, w przypadku strategii Core stopa zwrotu wynosi około 6% w skali roku, a w przypadku inwestycji oportunistycznych – nawet ponad 10%. Trzeba jednak pamiętać, że od tego wyniku musimy odjąć koszt zarządzania nieruchomością, który wynosi co najmniej 1 punkt procentowy.
Czy nieruchomości komercyjne to inwestycja średnio- lub długoterminowa?
Mira Kantor-Pikus oznajmiła, że nieruchomości komercyjne co do zasady są inwestycją średnio- lub długoterminową, gdyż wyjście z tej inwestycji polega na zakupie nieruchomości, trzymaniu jej i sprzedaży po upływie co najmniej 5 lat. Zawsze jednak inwestor może zmienić swoją strategię w zależności od sytuacji na rynku.
Czy Polska byłaby dobrym rynkiem dla REIT-ów?
Mira Kantor-Pikus wskazała, że REIT-ów w Polsce nie ma ze względu na nieznajomość rynku nieruchomościowego przez decydentów. W efekcie, w naszym kraju fundusze emerytalne inwestują wyłącznie w akcje i obligacje – czyli krótkoterminowe, bardzo płynne aktywa – a nie w nieruchomości, jak w innych krajach.
Fundusze emerytalne powinny zaś inwestować długoterminowo. Z tego powodu w nieruchomości komercyjne w Polsce inwestują fundusze z takich krajów, jak Stany Zjednoczone, Francja, Niemcy czy Wielka Brytania.
To się po prostu opłaca, w naszym kraju jest duży popyt na nieruchomości, a polski rynek zdecydowanie mógłby na tym zarobić. Nasz kraj byłby zatem doskonałym rynkiem dla lokalnych REIT-ów, ale rząd nadal jest przeciwny temu rozwiązaniu.
Mira Kantor-Pikus o kierunku studiów podyplomowych: Nieruchomości Komercyjne na Akademii Leona Koźmińskiego
Mira Kantor-Pikus poinformowała, że jest wykładowcą i współkierownikiem studiów podyplomowych Nieruchomości Komercyjne na Akademii Leona Koźmińskiego. Na tych studiach przekazywana jest wiedza z całego spektrum nieruchomości. Prezentowane są na nich również podejścia do oceny nieruchomości.
Po tych studiach absolwenci potrafią ocenić nieruchomość, przygotować model finansowy, zobaczyć jakie można mieć zwroty z inwestycji, a także przygotować cały proces deweloperski oraz zarządzać zarówno nabyciem jak i sprzedażą. Są to zatem kompleksowe studia.
