W najnowszym wywiadzie przeprowadzonym przez redaktora Telewizji Biznesowej, Marka Klapę, Jakub Nowakowski, zastępca dyrektora w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tłumaczy w jaki sposób nabywcy mieszkań od deweloperów są chronieni. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Jakub Nowakowski poinformował, że “Deweloperski Fundusz Gwarancyjny został powołany ustawą z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Sam fundusz zaczął zaś funkcjonować 1 lipca 2022 roku”.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zapewnia ochronę wpłat nabywców na Mieszkaniowe Rachunki Powiernicze w związku z realizacją umowy deweloperskiej od momentu jej zawarcia, do momentu przeniesienia prawa własności. W efekcie, na całym etapie trwania umowy z deweloperem nabywca jest chroniony przez ten fundusz.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie ma własnej osobowości prawnej, tylko jest obsługiwany przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni osoby fizyczne nabywające lokale mieszkalne.
Którzy konsumenci nie są chronieni przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Jakub Nowakowski oznajmił, że “nabywcy nieruchomości, którzy zawarli umowy przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym nie są chronieni”.
Dodatkowo, nie są chronione osoby, które zawarły z deweloperem umowę w okresie przejściowym, trwającym od 1 lipca 2022 roku do 1 lipca 2024.
Czym jest Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy?
Jakub Nowakowski wyjaśnił, że “w momencie, kiedy deweloper rozpoczyna swoją sprzedaż, musi założyć Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy. Pod tym pojęciem kryje się specjalny rachunek, na który nabywcy wpłacają swoje środki na poczet realizacji umów”.
Jakie mamy rodzaje Mieszkaniowych Rachunków Powierniczych?
Jakub Nowakowski oświadczył, że “wyróżniamy Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy Otwarty i Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy Zamknięty. One różnią się momentem wypłaty środków do dewelopera”.
Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy Otwarty przeważa na rynku – w jego przypadku nabywcy wpłacają transzami swoje środki, w zależności od postępu prac na budowie. Po dokonaniu kontroli zakończonego etapu przez bank, bank zwalnia deweloperowi z tego rachunku środki z danej transzy.
Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy Zamknięty polega na tym, że nabywcy także wpłacają transzami swoje środki, w zależności od postępu prac na budowie, ale dopiero w momencie przeniesienia praw własności na nabywcę, środki te zostają zwolnione przez bank do dewelopera.
Czy lokale użytkowe są objęte Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym?
Jakub Nowakowski wskazał, że “z definicji ustawy lokale użytkowe nie są chronione przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, nawet jeśli taki lokal nabywa osoba fizyczna”.
Ustawodawca jednak jasno wskazał, że lokale użytkowe, takie jak komórki lokatorskie, miejsca postojowe czy boxy garażowe, które stanowią przynależności do lokalu mieszkalnego i umowa o ich nabyciu zawierana jest wraz z umową deweloperską na mieszkanie, te lokale użytkowe także są objęte Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym.
Jak nabywca nieruchomości może sprawdzić, czy jego inwestycja jest chroniona w ramach DFG?
Jakub Nowakowski podkreślił, że “jeśli nabywca nabył mieszkanie od dewelopera po 1 lipca 2024 roku i zawarł umowę deweloperską w formie aktu notarialnego, to tak naprawdę ma pewność, że jego inwestycja jest chroniona w ramach Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego”.
Co więcej, ochroną objęte są również inne umowy zobowiązaniowe, zawarte z deweloperem w formie aktu notarialnego już po wybudowaniu przez niego budynku. Umowy te de facto odpowiadają umowie deweloperskiej, ale nie zobowiązują dewelopera do wybudowania budynku (gdyż został on już wybudowany).
Natomiast osoby, które zawarły umowę deweloperską przed 1 lipca 2024 roku, mogą sprawdzić prospekt informacyjny. Dokument ten jest dołączany do każdej umowy deweloperskiej. Znajdziemy w nim wszystkie szczegóły dotyczące realizacji inwestycji.
Dodatkowo, można sprawdzić postanowienia w umowie. Jeśli w umowie znajdziemy informacje o składce na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny oraz o prawie do odstąpienia z nowej ustawy i zwrocie z tego funduszu, to mamy pewność, że w ramach tej umowy jesteśmy chronieni.
Kiedy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwróci nabywcy wpłacone pieniądze?
Jakub Nowakowski zaznaczył, że “mamy przesłanki ustawowe, które pozwalają nabywcy skorzystać z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Pierwszą z nich jest prawo odstąpienia do umowy. Drugą – upadłość dewelopera, a trzecią – upadłość banku”.
Nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy, gdy jest ona niezgodna z prospektem informacyjnym. W takiej sytuacji można odstąpić od umowy w ciągu 30 dni. Ponadto, nabywca może odstąpić od umowy, jeśli nie zostanie na niego przeniesione prawo własności po dodatkowym wyznaczeniu 120 dni od umownej daty tego przeniesienia.
Nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy również w przypadku wypowiedzenia deweloperowi umowy o prowadzenie Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego przez bank, jeśli deweloper nie zawrze nowej umowy o prowadzenie Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego w innym banku.
Aby natomiast skorzystać z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w przypadku upadłości dewelopera, musi zajść sytuacja taka, że inwestycja nie będzie kontynuowana. Tak zdarzy się, jeśli sąd wyda postanowienie o niekontynuowaniu inwestycji, oddali wniosek syndyka, bądź wcale nie wyda żadnego postanowienia w celu kontynuacji inwestycji.
W przypadku upadłości banku, środki z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego zostaną przeznaczone nabywcy lokalu, jeśli wpłaty na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy przewyższa 100 tysięcy euro. Nadwyżkę z tej sumy wypłaca DFG, zaś środki do 100 tysięcy euro – Bankowy Fundusz Gwarancyjny.
Czy zdarzyły się już przypadki, że Deweloperski Fundusz Gwarancyjny został uruchomiony?
Jakub Nowakowski wyjawił, że “Deweloperski Fundusz Gwarancyjny dokonał już 7 wypłat na łączną kwotę ponad 4 milionów złotych. Najczęściej zdarzała się sytuacja, że to nabywcy odstępowali od umów, w związku z tym, że wzywali dewelopera do przeniesienia prawa własności w dodatkowym terminie 120 dni, a deweloper tego prawa nie przenosił”.
W którym momencie uruchomiony zostaje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, kiedy deweloper spóźnia się z przeniesieniem prawa własności?
Jakub Nowakowski wytłumaczył, że “w momencie, kiedy mija termin umowy deweloperskiej, nabywca musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin 120 dni na przeniesienie prawa własności. Jeżeli termin ten bezskutecznie upłynie, nabywca zyska prawo do odstąpienia od umowy”.
W kolejnym kroku nabywca musi skutecznie doręczyć odstąpienie od umowy. Ponadto, oświadczenie o odstąpieniu musi być podpisane, a podpis musi być poświadczony notarialnie. Dodatkowo, nabywca musi wyrazić w nim zgodę na wykreślenie określonych roszczeń z księgi wieczystej.
Mowa tutaj konkretnie o roszczeniu dotyczącym przeniesienia prawa własności w wyniku wykonania umowy deweloperskiej. Następnie w ciągu 30 dni nabywca powinien otrzymać zwrot środków od dewelopera.
W międzyczasie nabywca może również poinformować bank, gdyż może się okazać, że jakieś środki na Mieszkaniowym Rachunku Powierniczym jeszcze pozostały. Jeżeli zaś deweloper nie zwróci środków, a na Mieszkaniowym Rachunku Powierniczym środków nie będzie, to nabywca składa wniosek do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
DFG analizuje ten wniosek i dane, które zostały przekazane do systemu. Następnie fundusz ten w ciągu 30 dni wypłaca środki. Okres ten może się wydłużyć do 90 dni, lecz do tej pory ani razu się to nie zdarzyło.
Kto składa się na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Jakub Nowakowski ujawnił, że “składa na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest regulowana dwupoziomowo. Pierwszy poziom jest ustawowy – prawo określa maksymalne stawki tej składki”.
Wynoszą one 1% od wpłat dokonywanych na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy Otwarty i 0,1% w przypadku wpłat dokonywanych na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy Zamknięty.
Konkretne stawki reguluje zaś aktualnie obowiązujące rozporządzenie. W tej chwili składka na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy Otwarty wynosi 0,45% od każdej wpłaty nabywcy, a w przypadku Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego Zamkniętego wynosi ona 0,1%.
Co do zasady, to deweloper od każdej wpłaty dokonywanej na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy odlicza składkę i odprowadza ją w ciągu 7 dni do banku, który tę składkę rejestruje i przekazuje do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
