W obliczu rządowych programów i promocji hipotek wiele osób marzy o własnym kącie. Co zrobić, gdy chcemy sprzedać albo kupić nieruchomość obciążoną kredytem? Jak przebiega sprzedaż mieszkania z hipoteką, gdy kupujący też chce wziąć kredyt hipoteczny?
W nowym odcinku emitowanego na antenie Telewizji Biznesowej programu “Kawa z Agentem” Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate, wyjaśnia jak przeprowadzić bezproblemową transakcję z obciążoną nieruchomością. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Na czym polega zakup nieruchomości obciążonej hipoteką?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane w celu zabezpieczenia wierzytelności. Polega ona na możliwości dochodzenia przez wierzyciela zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Nabywca, decydując się na zakup nieruchomości, która jest obciążona hipoteką, co do zasady obarczony jest ryzykiem, iż to na nim będzie spoczywać odpowiedzialność wobec wierzyciela, czyli staje się dłużnikiem rzeczowym.
Hipoteka wpisywana jest do działu IV księgi wieczystej danej nieruchomości. Informacje zawarte w danym dziale obejmują rodzaje obciążenia, ich wysokość oraz podmiot, na rzecz którego hipoteka jest ustanawiana.
Sposoby nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką
Przechodząc do kwestii praktycznej sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, występują trzy rozwiązania nabycia takiej nieruchomości:
- Spłata hipoteki przed sprzedażą nieruchomości.
- Zakup nieruchomości z hipoteką na kredyt.
- Przejęcie zadłużenia byłego właściciela nieruchomości przez kupującego – cesja kredytu hipotecznego.
Spłata hipoteki przed sprzedażą nieruchomości
W tym scenariuszu właściciel nieruchomości spłaca hipotekę z własnych środków, zaś wierzyciel (w wielu przypadkach jest to bank) wystawia zaświadczenie potwierdzające spłatę zadłużenia i zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki na nieruchomości – tak zwany kwit mazalny.
Dokument taki zawiera dane właściciela nieruchomości, adres i numer księgi wieczystej, informację o wygaśnięciu hipoteki, kwotę wierzytelności, rodzaj hipoteki, oświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, pieczęć i podpis osoby uprawnionej do reprezentowania instytucji, która go wystawiła.
Na tej podstawie sprzedający składa wniosek o wykreślenie hipoteki z działu IV księgi wieczystej ustanowionej dla nieruchomości objętej umową sprzedaży, który należy opłacić w wysokości 100 złotych.
Wcześniej jednak należy sprawdzić czy osoba podpisująca zgodę na wykreślenie hipoteki na nieruchomości jest w Krajowym Rejestrze Sądowym wpisana do reprezentowania banku. Jeśli nie, będziemy potrzebować dodatkowego pełnomocnictwa od banku.
Sprzedający potwierdzenie złożenia takiego wniosku przedkłada notariuszowi jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Należy wskazać, iż hipoteka może zostać wykreślona na podstawie zapisów zawartych w akcie notarialnym, a także na podstawie w/w zgodzie banku i potwierdzeniu spłaty zadłużenia.
Co do zasady wniosek o wykreślenie hipoteki składa właściciel nieruchomości. Nie ma przeciwwskazań, aby wniosek taki został złożony również przez notariusza, jeżeli takowy zapis znajdzie się akcie notarialnym.
Zakup nieruchomości z hipoteką na kredyt
W przypadku kredytu obciążonego hipoteką istnieje również możliwość sfinansowania zakupu nieruchomości własnym kredytem hipotecznym. Najszybszym rozwiązaniem byłoby zaciągnięcie kredytu hipotecznego w tym samym banku, gdzie nieruchomość została zadłużona.
W innym przypadku bank udzielający kredytu przelewa określoną kwotę na rachunek banku, zaś pozostałą kwotę na rachunek sprzedającego. W akcie notarialnym powinny znaleźć się zapisy dotyczące opisania zasad przeprowadzonej transakcji podmiotów w nim występujących.
Ostatnim etapem, efektem przeprowadzonej procedury, powinno być złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości, a także wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Samo postępowanie wieczystoksięgowe dotyczące wykreślenia hipoteki, jak i wpis hipoteki do IV działu księgi wieczystej, może trwać bardzo długo ze względu na obłożenie różnego rodzaju wydziałów sądu.
Na samym końcu należy wskazać, iż jeśli dochodzi do sytuacji, gdy sporządzono już akt notarialny, a sprzedający nie jest już właścicielem nieruchomości, formalności związane z wykreśleniem hipoteki z księgi wieczysta dopełnia nowy nabywca. Zatem wniosek o wykreślenie hipoteki składa aktualny właściciel nieruchomości.
Warto również dodać, że często zdarza się tak, iż bank wypłaca kolejne transze kredytu dopiero w momencie, gdy hipoteka zostaje wykreślona z księgi wieczystej. Sytuacja ta jest niekomfortowa dla sprzedającego, gdyż przestał on już być formalnym właścicielem nieruchomości.
Sprzedający ma jednak istotne zabezpieczenie – nie wydaje on lokalu, dopóki nie otrzyma zapłaty pełnej ceny.
Zakup nieruchomości z hipoteką za pomocą cesji kredytu
Amanda Postolska zaznaczyła, że “przejęcie zadłużenia byłego właściciela nieruchomości przez kupującego jest rzadkim scenariuszem, ponieważ nabywca musi tutaj wpasować się w kryteria banku, który udzielił danego kredytu hipotecznego. Czasem jednak sprzedający sami rekomendują taką opcję, ponieważ otrzymali oni kredyt na atrakcyjnych warunkach”.
Jak przebiega zakup nieruchomości obciążonej hipoteką prywatną?
Amanda Postolska wyjaśniła, że “hipoteka prywatna ma takie same konsekwencje, jak hipoteka bankowa. Jednak, aby poczuć się bezpiecznie przy spłacie takiego zadłużenia, najlepiej zaprosić wierzyciela prywatnego na podpisanie aktu notarialnego (umowy przenoszącej własność) i wydzielić część kwoty ze sprzedaży na jego prywatne konto”.
