W najnowszym odcinku programu “Ekspertownik Rynku Nieruchomości” redaktor Telewizji Biznesowej, Marek Klapa oraz jego goście: Paweł Jędrzejewski i Tomasz Mosiołek z firmy MOiJE Grunty, rozmawiają na temat land developmentu, a także zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Kim jest land developer?
Tomasz Mosiołek wyjaśnił, że “land developer to osoba zajmująca się pracą z gruntem oraz na gruncie – konkretnie jego przekształceniem, zmianą jego przeznaczenia użytkowania, analizą i opracowaniem koncepcji podziału oraz sprzedaży”.
Land developer współpracuje ponadto z geodetami, urbanistami, gminą, notariuszem, radcą prawnym i doradcą podatkowym w celu właściwego zarządzania danym projektem. Celem działalności land developera jest wielokrotne zwiększenie wartości danego gruntu w wyniku wykonanej przez niego pracy.
Czym są grunty inwestycyjne?
Paweł Jędrzejewski oznajmił, że “grunty inwestycyjne to działki, które z punktu widzenia właściciela powodują wzrost jego aktywów. Abyśmy więc mieli do czynienia z działką inwestycyjną, należy taką działkę kupić w odpowiednim momencie (przed wybudowaniem czegokolwiek), w odpowiedniej lokalizacji i w odpowiednim budżecie”.
Ile można zarobić na działce inwestycyjnej?
Tomasz Mosiołek oświadczył, że “zarobić na działce inwestycyjnej można bardzo dużo – od 50% do 200% w okresie od 2 do 5 lat. Stopa zwrotu zależy przede wszystkim od dokonania odpowiedniej analizy gruntu przed zakupem”.
Jak znaleźć działkę inwestycyjną?
Tomasz Mosiołek wskazał, iż “aby znaleźć działkę inwestycyjną warto skorzystać z wiedzy i doświadczenia land developerów, którzy dokładnie analizują grunt (a także gminę, w której się znajduje) pod kątem inwestycyjnym i przygotowują taką inwestycję od początku do końca”.
W jakich gminach warto szukać gruntów inwestycyjnych?
Tomasz Mosiołek zaznaczył, że “przede wszystkim musimy daną gminę poznać – czyli przeanalizować jej strategię rozwoju. Znalezienie odpowiedniej gminy wymaga oczywiście nakładów czasu i pracy. Najlepiej skoncentrować się na okolicach naszego miejsca zamieszkania, ponieważ zazwyczaj mamy wtedy świadomość, które gminy się rozwijają”.
Paweł Jędrzejewski dodał z kolei, że warto skoncentrować się na gminach, w których znajdziemy dobrze rozwinięty przemysł, gdyż skupiają one wokół siebie dużo usług, a zarazem są ogromnym płatnikiem podatku VAT i przyciągają do siebie ludzi. Na takich terenach powstaje zatem wiele nowych inwestycji budownictwa jednorodzinnego.
Warto zwrócić także uwagę na gminy znajdujące się blisko dużych miast, które dodatkowo cechuje bardzo słaba ziemia (V lub VI klasy). Rolnikom takich ziem nie opłaca się bowiem uprawiać, dlatego gmina musi sprzyjać zamienianiu działek rolnych w rolno-budowlane.
Czy zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są korzystne dla inwestorów?
Tomasz Mosiołek stwierdził, że “inwestor, który zna nowe przepisy i jest w stanie wykorzystać zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym może uzyskać przewagę i zarobić na tym spore pieniądze”.
Natomiast osoby, które nie są w tym temacie zaznajomione, mogą sporo stracić. Warto przy tym wiedzieć, że do 30 czerwca 2026 roku obowiązuje okres przejściowy – dlatego w przypadku wielu działek mamy obecnie ostatni dzwonek, aby je przekształcić w taki sposób, by wyraźnie zyskały one na wartości.
Należy jednak mieć świadomość, że na rynku obserwujemy obecnie takie nasilenie składanych wniosków o warunki zabudowy działki, iż bardzo często gminy są już zakorkowane i nie wydają już nowych warunków zabudowy do końca bieżącego roku. W 2026 gminy zaś przyznawać będą tylko terminowe, pięcioletnie warunki zabudowy.
W praktyce, dziś doświadczeni inwestorzy, którzy posiadają gotówkę, mogą znaleźć na rynku wiele okazji związanych ze nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wielu sprzedających pozbywa się bowiem teraz swoich działek po promocyjnych cenach.
Aby jednak zarobić na takiej działce inwestor powinien współpracować z land deweloperami, którzy zajmą się zmianą jej przeznaczenia użytkowania oraz opracowaniem koncepcji podziału i zyskownej sprzedaży tego gruntu.
Które działki stracą możliwość zabudowy?
Tomasz Mosiołek wytłumaczył, że “większość gmin ma już wykorzystane wskaźniki zabudowy, dlatego tereny, które tworzą teraz w planie ogólnym nie będą terenami pod zabudowę jednorodzinną. Nie będzie zatem nowych miejsc do przekształceń na bezterminowych warunkach zabudowy”.
Co gorsza, aby uzyskać warunki zabudowy po wejściu w życie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, teren będzie musiał być objęty terenem uzupełnienia zabudowy. Aby to zrobić, ten obszar musi tworzyć pięć budynków umiejscowionych wokół siebie, nie dalej niż 100 metrów każdy.
Jak długo ważne będą warunki zabudowy po 31 grudnia 2025?
Tomasz Mosiołek poinformował, że “warunki zabudowy wydane od 1 stycznia 2026 roku będą ważne pięć lat. Następnie, jeśli nie zrealizujemy inwestycji w tym czasie, działki te będą w planie ogólnym znajdować się na terenach rolnych, co oznacza, że będą one objęte w planie ogólnym obszarem wykluczających zabudowę”.
