Emitowana na antenie Telewizji Biznesowej audycja “Kawa z Agentem” prowadzona przez Piotra Ochnio – CEO Profesjonalne Finanse, to skoncentrowane spojrzenie na rynek nieruchomości. Ekspert, korzystając z własnego doświadczenia i wiedzy branżowej, analizuje różnorodne aspekty związane z kupnem, sprzedażą i zarządzaniem nieruchomościami.
W nowym odcinku programu Piotr Ochnio omawia tematy związane z rynkiem nieruchomości w Europie oraz zakupami mieszkań z nieuregulowanym gruntem. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Dlaczego Polacy kupują nieruchomości w Hiszpanii?
Pomimo rosnących cen mieszkań w Hiszpanii, Polacy kupują coraz więcej nieruchomości w tym kraju. Statystyki za trzeci kwartał 2024 roku pokazują, że nasi rodacy znajdują się w czołówce nabywców. Wyprzedzają ich jedynie Brytyjczycy, Niemcy i Marokańczycy.
Polacy najchętniej kupują nieruchomości w Katalonii, Walencji, na Costa Blanca oraz w Andaluzji. Warto dodać, że według danych hiszpańskiego ministerstwa mieszkalnictwa, obcokrajowcy kupują już niemal co piąte mieszkanie w tym iberyjskim kraju, a liczba transakcji wzrosła gwałtownie w ostatnich latach.
W praktyce okazuje się, że w 2023 roku Polacy kupili w Hiszpanii ponad 3000 domów i mieszkań. Z kolei w samym trzecim kwartale nasi rodacy nabyli w tym kraju 1300 domów i mieszkań, co daje ponad 5% wszystkich transakcji.
Wśród powodów dużego zainteresowania obcokrajowców nieruchomościami w Hiszpanii wymienia się najczęściej dobrą pogodę przez większą część roku, usługi socjalne, bezpieczeństwo i ceny, choć te wyraźnie rosły w ostatnich latach z powodu ograniczonej podaży na rynku.
W efekcie, w Hiszpanii trwa obecnie debata na temat kryzysu mieszkaniowego. W ocenie sektora rynek potrzebuje 3,5 miliona tanich mieszkań. W 2024 roku ceny nieruchomości wzrosły w Hiszpanii średnio o około 8%.
Jak twierdzi Xavier Vilajoana, prezes krajowego stowarzyszenia deweloperów APCE, deficyt mieszkaniowy w 2025 roku będzie się pogłębiał, a zdaniem firm ceny mają rosnąć w tempie 4-5%. Piotr Ochnio sądzi jednak, że jeśli tak duże zainteresowanie mieszkaniami w Hiszpanii utrzyma się, to wzrosty cen będą poważniejsze.
Polska i Bułgaria dominują na rynku nieruchomości w Europie
Z najnowszych danych Eurostat wynika, że Bułgaria i Polska odnotowały w trzecim kwartale 2024 roku najwyższy wzrost cen mieszkań w porównaniu z analogicznym okresem 2023 roku. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w całej Polsce wyniosła w grudniu 11 800 złotych.
W Bułgarii ceny rosły o 16,5%, a w Polsce o 14,4%, na Węgrzech odnotowano wzrost o 13,4%, a w Chorwacji – o 12,3%. Ze “starych” krajów Unii Europejskiej najwyższy wzrost notowano w Holandii – o 10,3%.
Z kolei tylko cztery kraje Unii Europejskiej odnotowały w trzecim kwartale spadek cen mieszkań. Największy miał miejsce we Francji – 3,5%. W Finlandii ceny mieszkań spadły o 2,8%, w Luksemburgu – o 1,7% i w Niemczech – o 0,7%.
Warto przy tym dodać, że z analizy Polskiego Instytutu Ekonomicznego wynika, iż w grudniu 2024 roku ceny mieszkań w sześciu największych polskich miastach spadły o 0,6% w porównaniu do listopada. Od kwietnia 2024 roku obserwujemy stabilizację cen mieszkań.
Piotr Ochnio zwrócił przy tym uwagę, że “obecnie mamy już w Polsce rynek kupującego, na którym można skutecznie negocjować ceny. Nieruchomości na rynku jest coraz więcej, a ceny transakcyjne różnią się od cen ofertowych nawet o ponad 20%”.
Warto też zaznaczyć, że z raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego wynika, iż ceny w mniejszych i średnich miejscowościach nieznacznie, aczkolwiek regularnie wzrastają. Z kolei w największych miejscowościach średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w grudniu 2024 roku była na poziomie ze marca 2024 roku.
Czy warto kupić mieszkanie z nieuregulowanym gruntem?
Kupno mieszkania z nieuregulowanym gruntem to temat, który budzi wiele kontrowersji i wątpliwości wśród potencjalnych nabywców. Decyzja o inwestycji w taką nieruchomość wymaga starannej analizy oraz zrozumienia związanych z tym ryzyk. Czasami może jednak być bardzo opłacalna.
Należy przy tym wyjaśnić, że grunt nieuregulowany to taki grunt, którego stan prawny nie jest jasny lub stabilny. Może to oznaczać brak pełnej własności, problemy z dokumentacją, spory dotyczące granic działki czy nieuregulowane kwestie własnościowe.
Tego typu sytuacje mogą prowadzić do poważnych komplikacji prawnych, a w skrajnych przypadkach nawet do utraty nieruchomości. Warto dodać, że mieszkania na nieuregulowanych gruntach często zdarzają się w spółdzielniach mieszkaniowych, w których nabywamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Mieszkanie w budynku spółdzielczym formalnie należy do spółdzielni mieszkaniowej, która jest właścicielem całego budynku i gruntu pod nim. Osoba mająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu posiada w nim swoiste prawo użytkowania, a nie pełną własność.
Mieszkania spółdzielcze mogą mieć grunty nieuregulowane, a to oznacza, że nie będzie można dla takiego mieszkania założyć księgi wieczystej. Jeśli nie będzie księgi wieczystej, to żaden bank nie udzieli na zakup takiego mieszkania kredytu.
Kiedy zakup mieszkania z nieuregulowanym gruntem się opłaca?
Jak łatwo się domyślić, mieszkania z nieuregulowanym gruntem to gratka dla inwestorów ze względu na atrakcyjną cenę. Jeśli chcemy takie mieszkanie przeznaczyć na wynajem, można rozważyć jego zakup, ponieważ do wynajmowania uregulowane grunty i księga wieczysta nie są nam absolutnie potrzebne.
Licząc wtedy wartość zwrotu z inwestycji z całą pewnością w tym przypadku będzie ona wyższa. Warto również wiedzieć, że w przypadku zakupu mieszkania na własne potrzeby nie trzeba się bać braku księgi wieczystej, co też się często zdarza w przypadku mieszkań spółdzielczych.
Wystarczy bowiem zapytać w spółdzielni, czy będzie możliwość jej założenia – czyli upewnić się, że grunty są uregulowane i czy spółdzielnia wyraża zgodę na założenie księgi wieczystej.
Piotr Ochnio ostrzegł ponadto, że mieszkanie na nieuregulowanym gruncie może być zdecydowanie trudniejsze do odsprzedania w przyszłości, ponieważ wielu kupujących unika takich nieruchomości.
Niektórzy boją się braku księgi wieczystej, a inni po prostu nie mają tyle gotówki, żeby kupić nawet atrakcyjny cenowo lokal bez wspierania się kredytem z banku. Z tego powodu mieszkanie tego typu mimo wszystko raczej nie będzie atrakcyjną okazją dla fliperów.