W najnowszym odcinku emitowanego na antenie Telewizji Biznesowej programu “Biznes Focus” Cezary Andrzejczyk – partner zarządzający w Qualia Advisory i Marek Wielgo, ekspert BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl, rozmawiają o aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce.
Dlaczego po latach dwucyfrowych wzrostów nastąpiła w końcu stabilizacja cen? Jak ustawa o jawności cen zmieniła rynek? Co czeka kupujących w 2026 roku? Odpowiedzi na te pytania znajdziemy poniżej:
Jak 2025 rok kształtuje się na rynku nieruchomości?
Marek Wielgo zaznaczył, że “przez poprzednie dwa lata ceny na rynku nieruchomości rosły w tempie dwucyfrowym. 2025 rok przyniósł zaś stabilizację – ewentualne wzrosty w ujęciu rocznym są bowiem jednocyfrowe. Mało tego, w Łodzi przeciętne ceny mieszkań na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy spadły o 3%”.
Warto podkreślić, że w tym roku deweloperzy bardziej postawili na klientów kredytowych i zaczęli wprowadzać na rynek więcej mieszkań w segmencie popularnym. Nietypowy w tym roku był natomiast wrzesień, gdzie średnie ceny mieszkań w Warszawie czy Wrocławiu nagle wystrzeliły o 4%. Sama sprzedaż również wzrosła.
Był to jednak efekt obowiązku ujawnienia cen przez deweloperów. Z jednej strony zaraportowali oni mieszkania sprzedane wcześniej, a z drugiej – zmienili ceny w swoich ofertach. Dodatkowo, na portalach deweloperów pojawiły się także mieszkania luksusowe.
Czego możemy się spodziewać po polskim rynku nieruchomości w kolejnych miesiącach?
Marek Wielgo podkreślił, iż “z punktu widzenia kupujących istotny jest teraz fakt, że deweloperzy zaciągnęli hamulec i z mniejszym animuszem wprowadzają teraz na rynek kolejne mieszkania. Po mocny, początku roku, w trzecim kwartale ich optymizm wyraźnie przygasł, co wiązało się z brakiem poprawy dostępności kredytów”.
W konsekwencji, w trzecim kwartale nowych mieszkań wprowadzonych na rynek było mniej, niż sprzedanych – oferta po raz pierwszy od dwóch lat skurczyła się. Co gorsza, czwarty kwartał bieżącego roku powinien przynieść pogłębienie tego zjawiska.
Jednocześnie pojawiają się obawy o popyt. Pomimo faktu, że jesteśmy w cyklu obniżek stóp procentowych, to Polacy wybierają kredyty o okresowo stałej stopie procentowej, które tak nie reagują na te spadki. Dostępność tych kredytów więc nie poprawia się. Co gorsza, sytuacja na rynku pracy też budzi niepokój.
Optymizm konsumentów zatem przygasł. W rezultacie, Marek Wielgo spodziewa się co prawda ożywienia popytowego, ale powinno ono przebiegać bardzo powoli i stopniowo. Dopiero kolejne dwie obniżki stóp procentowych mogą sprawić, że kredyty staną się dostępne dla szerszego grona zainteresowanych.
Czy rządowy program wsparcia kupujących pierwsze mieszkanie może się pojawić w przyszłym roku?
Marek Wielgo oświadczył, iż spodziewa się, że na rynku mieszkaniowym może przyjść taki moment, w którym zadziała efekt psychologiczny. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w 2023 roku, kiedy to już sama zapowiedź pojawienia się “Bezpiecznego Kredytu 2 procent” spowodowała, iż ludzie rzucili się na mieszkania.
W praktyce, może się zdarzyć, że jeśli w kolejnych miesiącach zobaczymy gwałtowny spadek mieszkań w ofercie, któremu towarzyszył będzie wzrost cen, to może dojść do tego, iż kupujący wstrzymujący się z decyzją zakupową, przyspieszą swoje zakupy, co może wywołać wyraźne ożywienie popytu.
Jednocześnie, Marek Wielgo nie spodziewa się, że program dopłat do kredytów się pojawił, dlatego to sama kwestia naturalnego popytu i podaży dostarczanej przez deweloperów na rynku nieruchomości będzie regulować ceny, co jest pozytywnym zjawiskiem.
Nie zmienia to faktu, że dziś w większości miast mamy dobry moment, aby spokojnie rozejrzeć się za odpowiednim lokum i ewentualnie podjąć decyzję o zakupie.
Czy jest szansa, że w najbliższych latach dojdzie do obniżek cen nieruchomości?
Marek Wielgo oznajmił, że “spadki cen nieruchomości na ogół kojarzą się z kryzysem. W gospodarce, która zdrowo funkcjonuje, ceny nominalnie będą zaś rosły – pytanie brzmi, czy będą one rosły szybciej, niż nasze wynagrodzenia. Pożądanym zjawiskiem jest bowiem, aby ceny mieszkań rosły wolniej, niż wynagrodzenia”.
Aby zatem doszło do nominalnych spadków cen nieruchomości, musielibyśmy doświadczyć potężnego kryzysu gospodarczego, wzrostu bezrobocia i spadku realnych dochodów. A w takim okresie tylko nieliczni będą mogli sobie pozwolić na zakup mieszkania.
Czy wynajem w Polsce będzie zyskiwał na znaczeniu?
Marek Wielgo zwrócił uwagę, że “Polska jest krajem z bardzo wysokim odsetkiem własności. Gospodarstw wynajmujących mieszkania ciągle jest stosunkowo niewiele. Nie zmienia to faktu, że z czasem coraz mniejszą liczbę osób będzie stać na własne mieszkanie – odsetek gospodarstw domowych zmuszonych do wynajmowania będzie więc rósł”.
Warto także dodać, że obecnie w Polsce dynamicznie rośnie liczba freelancerów i osób na umowach cywilnoprawnych. Tacy ludzie żyją w ciągłej niepewności ekonomicznej, nie mogą zatem podjąć decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego.
Dodatkowo, młodzi ludzie wolą dziś wynajmować mieszkanie w centrum miasta, niż mieszkać w lokalu za miastem, który mogliby posiadać na własność.
