“Polak Inwestor” to nowy program emitowany na kanale Portfel Polaka, prowadzony przez Izabelę Kozakiewicz, która wyjaśni, jak Polacy podchodzą do finansów i inwestycji, w co i po co inwestują swoje pieniądze oraz co powstrzymuje Polaków przed rozpoczęciem inwestowania.
W najnowszym odcinku programu Izabela Kozakiewicz oraz Maria Wiśniewska – rzeczoznawca majątkowy, rozmawiają o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Jak wygląda obecnie sytuacja na rynku najmu?
W ostatnim czasie rynek najmu stracił trochę blasku. Warunki finansowania nieruchomości są znacznie trudniejsze, a na dodatek na rynku mieszkaniowym występuje prawdziwy wyścig o przystępne cenowo dobre lokale w atrakcyjnych lokalizacjach.
Sama obsługa najmu również jest wymagająca i wiąże się z wieloma ryzykami, za które odpowiedzialny jest najemca.
Jakie cienie mogą wyjść na światło dzienne przy udostępnianiu nieruchomości na wynajem?
W pierwszej kolejności należy mieć świadomość, iż mieszkanie, w które zainwestowaliśmy, może przez pewien czas być pustostanem, a koszt inwestycji będziemy ponosili cały czas. Co gorsza, jeśli braliśmy mieszkanie na kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, to raty mogą nam wzrosnąć.
Jaką wybrać lokalizację nieruchomości na wynajem?
Na rynku nieruchomości najważniejszym czynnikiem zawsze jest lokalizacja. Najlepszym rozwiązaniem jest zatem inwestycja w mieszkanie na wynajem w mieście, w którym mieszkamy lub w miejscowości, w której mieszkaliśmy kiedyś i dobrze znamy jej rynek nieruchomości.
Ponadto, należy sobie zadać pytanie, kto ma być naszym najemcą, gdyż wybór mieszkania powinien być właśnie dopasowany pod typ osoby, która będzie w nim mieszkać.
Czy najem krótkoterminowy to dobry pomysł?
Najem krótkoterminowy rządzi się swoimi prawami. Wymaga on odpowiednio wykończonej nieruchomości, zlokalizowanej w atrakcyjnym miejscu. Na dodatek ten rodzaj najmu wymaga znacznie więcej obsługi.
Ponadto, choć najem krótkoterminowy potrafi zapewnić znacznie wyższe stopy zwroty w sezonie, to poza nim zdarzają się znacznie dłuższe okresy bez najemców.
Polska a Europa Zachodnia – czy jest jeszcze miejsce na wzrosty cen?
Maria Wiśniewska uważa, że polski rynek nieruchomości coraz bardziej zbliża się do rynków Europy Zachodniej. Nie zmienia to faktu, że nadal mamy na nim miejsce na wzrosty cen – mieszkania w Warszawie wciąż bowiem absolutnie nie są tak drogie, jak w Paryżu czy Londynie.
Na dodatek, obecnie prowadzona polityka rządu sprawia, że ceny mieszkań nadal powinny rosnąć, gdyż nacisk położony jest na stymulację popytu, a nie na ułatwienie zwiększenia podaży.
Czy polskie uwielbienie do “własnego M” będzie się zmieniać tak jak to ma miejsce na Zachodzie?
Absolutnie tak. Młodsze pokolenia mają inne podejście do własności, gdyż cenią sobie elastyczność. Na dodatek, jak doskonale wiadomo, mieszkania do zakupu są coraz trudniej dostępne.
Aby jednak stosunek do najmu istotnie się zmienił, usługa wynajmu w Polsce musi się sprofesjonalizować. Dziś kontakt najemcy z właścicielem jest dość utrudniony, a co gorsza to on jest odpowiedzialny za wszelkie naprawy. W Europie Zachodniej wszystkim zajmuje się zaś właściciel, a najem daje najemcy prawdziwe poczucie bezpieczeństwa.
Maria Wiśniewska jest zdania, że jak fundusze instytucjonalne szerzej wejdą do Polski na rynek najmu, to rynek ten powinien się wyraźnie sprofesjonalizować.
Jak nowe przepisy dotyczące ESG zmienią rynek mieszkaniowy?
Maria Wiśniewska zauważyła, że przepisy dotyczące ESG jeszcze nie zostały wdrożone do porządku prawnego, a deweloperzy wyczekują obecnie, czy przepisy te nie ulegną jeszcze zmianie.
Nie zmienia to faktu, że nowe normy dotyczące emisyjności oraz wprowadzenie klas energetycznych budynków istotnie zmienią rynek mieszkaniowy. Nabywając nieruchomość – także na wynajem – inwestor będzie musiał brać te kwestie pod uwagę.
Grunty pod inwestycje – łatwiejsza czy trudniejsza alternatywa do inwestycji w mieszkania?
W przypadku inwestowania grunty najważniejsza jest planistyka. Istnieje bowiem szereg procedur administracyjnych, decyzji i zgód, które musimy mieć, aby ta budowa ruszyła. Może bowiem zdarzyć się tak, że na działce przedstawianej jako budowlana, nie będzie można niczego wybudować.
Należy bowiem rzetelnie i szczegółowo sprawdzać plany zagospodarowania przestrzennego w urzędach, gdyż potencjalne inwestycje infrastrukturalne na danym terenie mogą stanowić zarówno ogromne szanse, jak i poważne zagrożenia.
