Emitowana na antenie Telewizji Biznesowej audycja “Kawa z Agentem” prowadzona przez Piotra Ochnio – CEO Profesjonalne Finanse, to skoncentrowane spojrzenie na rynek nieruchomości. Ekspert, korzystając z własnego doświadczenia i wiedzy branżowej, analizuje różnorodne aspekty związane z kupnem, sprzedażą i zarządzaniem nieruchomościami.
W nowym odcinku programu Piotr Ochnio przygląda się szokującym doniesieniom o deweloperze, który nie oddaje mieszkań i nie zwraca pieniędzy inwestorom. Miliard złotych straty, 4000 oszukanych osób – jak do tego doszło? Przekonamy się poniżej:
Oszukani inwestorzy próbują odzyskać pieniądze od dewelopera
Inwestorzy, którzy zainwestowali w sumie 1 miliard złotych w inwestycje deweloperskie firmy HREIT mają obawy dotyczące tego, czy deweloper z problemami będzie w stanie im zwrócić poniesione koszty i chcą wziąć sprawy w swoje ręce.
Inwestorzy pożyczali pieniądze HREIT i czerpali z tego kwartalnie wypłacane zyski. Po upływie określonego terminu mieli otrzymać zwrot zainwestowanego kapitału. Ale tak się nie stało. Ogółem wśród wierzycieli jest ponad 4 tysiące inwestorów, a kwota ich wierzytelności sięga 1 miliarda złotych.
Stowarzyszenie, które reprezentuje największą grupę wierzycieli – 400 osób z kwotą 200 milionów złotych, chce powołania rady wierzycieli i zachęca więcej osób do wspólnego działania. Stowarzyszenie musi zebrać jeszcze wierzytelności na kwotę 100 milionów PLN, by móc działać w zakresie powołania rady wierzycieli i przedstawienia własnych propozycji.
Grupa HRE wyróżniała się na rynku tym, że nie korzysta z kredytów bankowych, a projekty mieszkaniowe finansuje dzięki inwestorom indywidualnym. Od kwietnia 2019 do listopada 2023 roku sprzedawała im udziały w licznych spółkach celowych realizujących poszczególne projekty deweloperskie.
Co będzie się działo na rynku najmu w 2025 roku?
Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse, wskazał, że “w porównaniu z okresem wybuchu wojny na Ukrainie popyt na lokale na wynajem wyhamował. Nadal jednak, jak zaznacza, jest zadowalający z punktu widzenia właścicieli i inwestujących na tym rynku. Właściwie wycenione mieszkania dość szybko znajdują nowych najemców”.
Marcin Jańczuk dodał, że “powrót do normalności na rynku najmu spowodował, że właściciele lokali zrozumieli potrzebę regularnych remontów i podwyższania standardu, aby móc konkurować z dużą falą lokali inwestycyjnych, które trafiły na rynek w ostatnich latach”.
Z kolei Anton Bubiel, prezes Rentier.io i dyrektor operacyjny SonarHome podkreślił, że “rentowność najmu jest uzależniona także od tego, ile z obecnych właścicieli mieszkań na wynajem krótkoterminowy zdecyduje się wystawić lokale na sprzedaż. Jeśli więcej osób zdecyduje się na sprzedaż niż na wynajem długoterminowy, to nie powinno to mieć negatywnego wpływu na rentowność inwestycji”.
Natomiast zdaniem Rafała Bieńkowskiego, PR Managera w Nieruchomosci-online, oczekiwania właścicieli mieszkań na wynajem w pierwszym kwartale 2025 roku nie powinny wzrosnąć.
Czy luka mieszkaniowa w Polsce nadal istnieje?
Według Głównego Urzędu Statystycznego w 2005 roku w Polsce było 12,8 miliona mieszkań. Najnowsze dane GUS odnoszące się do 2023 roku mówią już o 15,6 miliona.
Biorąc pod uwagę, że w ostatnich latach buduje się ponad 200 tysięcy lokali rocznie (w poprzednim roku mieliśmy jednak pewne wyhamowanie dynamiki) obecnie jest ich prawdopodobnie około 15,8 miliona. W ciągu 20 lat przybyło nam więc 3 miliony lokali. Czy więc luka mieszkaniowa, o której mówi się od 2005 roku, została zasypana?
Jak tłumaczy Maciej Kamiński z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu w artykule “Luka mieszkaniowa – aspekt definicyjny i problem pomiaru na przykładzie Wrocławia”, w literaturze naukowej nie ma powszechnie obowiązującej definicji.
Najczęściej mówi się, że to różnica między liczbą gospodarstw domowych a liczbą dostępnych na rynku nieruchomości. Według Głównego Urzędu Statystycznego w Polsce w 2021 roku było zaś 12,5 miliona gospodarstw domowych. Oznaczałoby to, że luka mieszkaniowa nie istnieje. Czy aby na pewno?
Dlaczego spis powszechny nie daje jednoznacznej odpowiedzi?
Warto tutaj zwrócić uwagę, że według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2024 roku w naszym kraju żyło około 37,7 miliona osób, jednak liczba ta nie uwzględnia sporej części przybyszów z innych krajów. Jakiej?
Trudno powiedzieć, ponieważ nie jest łatwo stwierdzić, ilu obcokrajowców właściwie w Polsce jest. Szacunki, na które powołuje się Polski Instytut Ekonomiczny, mówią o około 2,5 miliona migrantów. To by oznaczało, że w naszym kraju mieszka blisko 40 milionów osób.
Drugą sprawą jest fakt, że część mieszkań stoi pustych. Spis powszechny z roku 2021 mówił o około 1,8 miliona pustostanów. Problem w tym, że nie był to najlepszy moment, żeby badać ten akurat aspekt polskiego krajobrazu społecznego, ponieważ mieliśmy wtedy do czynienia z lockdownami. A te oznaczały, że wiele osób, zwłaszcza studentów, wróciło – prawdopodobnie na niedługi czas – do rodziców i zwolniło tym samym tysiące mieszkań.
Co więcej, należy jeszcze wspomnieć o rosnącej liczbie jednoosobowych gospodarstw domowych. W 2010 roku stanowiły one niecałe 18% ogólnej liczby gospodarstw, ale w 2023 było to już prawie 27%. Wynika to z dwóch powodów.
Po pierwsze, zwiększa nam się odsetek osób starszych w społeczeństwie. Nie oznacza to oczywiście, że przybywa nam emerytów, tylko że młodsze kohorty są mniej liczne, a więc zmienia się stosunek procentowy jednych do drugich. Następstwem tego procesu jest wzrost “wdowich” gospodarstw domowych.
Z drugiej strony, wraz z przesuwaniem się strategii życiowych, wzrostem mediany wieku wchodzenia w związki, rosnącą liczbą rozwodów oraz rosnącymi dochodami Polaków rośnie również liczba singli i co za tym idzie – jednoosobowych gospodarstw.
Luka mieszkaniowa występuje tylko w największych miastach?
Na koniec warto zauważyć, że luka mieszkaniowa liczona dla całego społeczeństwa może być myląca. Co z tego, że są dziesiątki, jeśli nie setki tysięcy mieszkań rozsianych po mniejszych miejscowościach takich jak Konin, Łomża, Krosno, Sanok, Grudziądz, Oława czy Leszno, skoro popyt na mieszkania jest w kilku, góra kilkunastu miastach w Polsce?
W efekcie, choć nasz kraj będzie się wyludniał, to ludzi będzie ubywać w małych i średniej wielkości miejscowościach, a rosnąć będzie kilka największych miast. I to właśnie tam będzie potrzeba najwięcej lokali.
W konsekwencji Kamil Fejfer, współtwórca podcastu i kanału na YouTube “Ekonomia i cała reszta” jest zdania, że być może więc nie powinniśmy liczyć luki mieszkaniowej dla całej Polski, ponieważ takie spojrzenie o potrzebach mieszkaniowych niewiele nam mówi.
