Emitowana na antenie Telewizji Biznesowej audycja “Kawa z Agentem” prowadzona przez Piotra Ochnio – CEO Profesjonalne Finanse, to skoncentrowane spojrzenie na rynek nieruchomości. Ekspert, korzystając z własnego doświadczenia i wiedzy branżowej, analizuje różnorodne aspekty związane z kupnem, sprzedażą i zarządzaniem nieruchomościami.
W nowym odcinku programu Piotr Ochnio omówił pięć najczęściej popełnianych błędów przy zakupie nieruchomości. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Błąd 1: Brak sprawdzenia zdolności kredytowej przed podpisaniem umowy przedwstępnej
Piotr Ochnio wyjaśnił, że “podpisanie umowy przedwstępnej wiąże się z wpłatą zadatku i ryzykiem utraty pieniędzy. Jeśli jednocześnie bierzemy kredyt na zakup nieruchomości i nie sprawdziliśmy swojej zdolności kredytowej, to ryzyko utraty pieniędzy jest podwójne”.
Często zdarza się bowiem tak, że klient jest przekonany, iż posiada zdolność kredytową, a następnie dostaje od banku decyzję odmowną. Ten błąd najczęściej popełniają przedsiębiorcy, ponieważ finanse firmowe i osobiste są oceniane przez bank zupełnie odrębne.
Zdarzają się również sytuację, że klient sprawdzał swoją zdolność kredytową kilka miesięcy wcześniej, przed podwyżką stóp procentowych. Następnie, wnioskując o kredyt, otrzymał on decyzję odmowną. Z tego powodu, zdolność kredytową należy sprawdzać zawsze bezpośrednio przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Błąd 2: Niezweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości
Piotr Ochnio podkreślił, iż nadal często zdarza się, że klient nie weryfikuje księgi wieczystej interesującej go nieruchomości. W księdze wieczystej mamy zaś zapisane kilka kluczowych informacji – między innymi kto jest jej właścicielem, jakie ma do niej prawa oraz czy istnieją jakieś ograniczenia dotyczące tej nieruchomości.
W praktyce, zdarzają się sytuacje, że klienci zawierają umowy przedwstępne na nieruchomości obciążone prawem dożywocia. Następnie okazuje się, że bank na taką nieruchomość absolutnie nie udzieli kredytu.
Choćby z tego powodu przed zawarciem umowy przedwstępnej zawsze trzeba sprawdzać stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej. Warto jednak dodać, że kilka banków umożliwia zakup nieruchomości bez księgi wieczystej. Dotyczy to szczególnie spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu.
Taka nieruchomość musi mieć jednak uregulowane grunty. Co więcej, nie ma żadnych przeszkód w założeniu księgi wieczystej takiej nieruchomości. Na rynku pojawiają się jednak również nieruchomości, które nie mają księgi wieczystej, ani uregulowanych gruntów.
Ich sytuacja prawna jest niejasna, a założenie księgi wieczystej jest niemożliwe – dlatego żaden bank nie udzieli kredytu na taką nieruchomość. W rezultacie, warto zdecydować się na umowę przedwstępną notarialną. Notariusz zada bowiem sprzedającemu wiele pytań i poprosi o wiele dokumentów.
Dzięki temu dowiemy się w zasadzie wszystkich istotnych informacji o stanie prawnym interesującej nas nieruchomości – będziemy odpowiednio zabezpieczeni, żaden ważny aspekt w takim przypadku nam nie umknie.
Błąd 3: Brak dokładnego zabezpieczenia interesów obu stron w umowie przedwstępnej
Piotr Ochnio zwrócił uwagę, że “w umowie przedwstępnej często brakuje wielu istotnych szczegółowych, między innymi dotyczących tego, kiedy przejmie się nieruchomość. Warto również zawrzeć klauzulę, że jeśli przyniesiemy trzy negatywne decyzje kredytowe od banków, to sprzedawca zwróci nam zadatek”.
Warto także dokładnie w umowie określić sposób i terminy płatności. Kluczem do uniknięcia problemów w tym przypadku również jest sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.
Błąd 4: Zbyt mało czasu na uzyskanie kredytu i dopełnienie wszystkich formalności
Piotr Ochnio zaznaczył, że “dobrym pomysłem jest wynegocjowanie trzech miesięcy na domknięcie transakcji. Zdarza się bowiem, że kredytobiorcy nie są w stanie uzyskać kredytu w 3-4 tygodnie – co może wynikać ze strony banku – konieczne będzie podpisywanie aneksów przedłużających termin domknięcia transakcji, co może być problematyczne”.
Błąd 5: Niedoszacowanie kosztów dodatkowych
Piotr Ochnio oświadczył, że “koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości potrafią przyprawić o ból głowy. Czekać nas bowiem mogą takie “niespodzianki”, jak taksa notarialna, podatek PCC w wysokości 2% wartości transakcji prowizja agenta nieruchomości (nierzadko w wysokości 2-3%) czy ubezpieczenie i wycena nieruchomości”.
W praktyce, często osoby kupujące nieruchomość nie zdają sobie sprawy z tych początkowych kosztów dodatkowych i wpadają w tarapaty. Jedynym wyjściem dla nich okazuje się w takiej sytuacji zaciągnięcie kredytu gotówkowego lub zadłużanie się u rodziny.
